老袁在多伦多创业日暨投资与合作项目洽谈会演讲

多伦多房地产市场现状、预测与投资前景



女士们、先生们、各位嘉宾,你们好!

 

今天很高兴也很荣幸能和各位一起在这里参加首届多伦多创业日暨投资与合作项目洽谈会

 

本人在大多伦多地区从事房地产中介服务17年,见证了十多年来本地房地产市场的发展。毋庸置疑,房地产是经济的火车头,她的兴旺,带动了一连串的行业,包括建筑、建材、家具、家电、园艺和装修等等。

 

大多伦多地区房地产市场自2000年后持续兴旺发展,平均房价由1996年的$198,150,增长至2011年的$465,4122008年下半年美国爆发次按危机,当时本地消费者的信心受到动摇,市场也受到不同程度的影响。有部分建筑项目暂停;甚至有个别当年轰动全城的公寓项目发展商宣告破产。09年年初,更有部分发展商将楼盘减价15%-20%促销,以刺激市场。次按危机前后的市场对比,081月的总成交数量有5073宗,而091月的总成交数量只有2670宗,差距接近50%

 

不过,可喜的是,本地市场并没有象美国那样一蹶不振。只经历了约大半年的时间,市场便明显反弹,消费者很快就恢复信心。加拿大稳健的金融制度,加上低失业率、新移民增加及历史性的低按揭利率,给房地产这个经济火车头加足燃料,令火车快速向前奔跑。特别是进入2009年下半年之后,市场用火爆来形容并不夸张。20104月录得总数10,898宗成交量,破单月成交量历史记录。

 

随着屋价的不断飙升及置业人士负担能力的下降,国民远超常规负债率,引起联邦政府的极度关注。为了打压过热的市场以及防止市场泡沫,联邦政府多次提醒市民小心万一加息带来的风险,更于短期内加大力度,先后推出收紧按揭的新措施,势必要将市场降温。最近一次的新措施包括,将最高还款期由30年将至25年;按揭比率下调5%80%;政府保障的按揭上限至100万元等

 

在联邦政府的大力干预及环球经济持续不明朗的影响下,消费信心受到打击。踏入六月份,市场已经开始缓和,节奏明显放慢。一间房屋多个买家参与竞价的现象不再普遍,上市的房源逐渐增多,再加上常规季节性的调整,使买家有较足够的选择余地及议价空间,买卖、供求催于平衡。这对整体市场是一件好事。今年接下来的几个月,相信市场不会有太大的变化。观望的买家会继续观望。而谨慎的买家可以利用一个相对平衡的市场有所得着。

 

近年来很多人都想参与房地产投资,这当中有人只说不做,有人只想不做,有人不知怎么去做。真正参与房地产投资而又能从中得益的并不多。其实,房地产投资可以从自己的房子开始。

 

地产投资从自己房子开始

与东南亚一些地区特别是香港相比,在加拿大要想拥有自己的房子是一件相对容易得多的事情。自己住的房子算不算投资,坊间一直存在争议。在座有多少人知道,自己住的房子卖掉后所赚到的钱要上多少税?是零!以本人的经验,应该把自己住的房子看成是一项投资,而且是一项免税的投资。也就是说,在加拿大自住的房屋,婚姻房matrimony homeprinciple house增值部分是不用上税的。

 

在这里跟大家分享一个典型的实例。身边有位先生朋友移民加拿大30年,从第一次flip房屋所尝到甜头开始,之后不停做同样的事情。经过多次的flip,直至最近一间于去年圣诞节前入住的豪宅,占地面积三英亩,居住面积一万四千多平方英尺。今年初汇丰银行对该豪宅的评估价是九百八十万元。男主人向我披露了一段鲜为人知的小插曲,有一次太太向他投诉搬家搬烦了,不要再搬了。他一声不吭,拿来两张纸样的东西摆在太太面前让她挑,一张纸片写着搬家两儿字,另一张是填上一百万元金额的支票。太太不加思考,拿起那张支票紧紧地捏在手里说,你说怎么搬就怎么搬。据悉,这间房屋即将计划要上市出售,开价超过一千万元。

买低卖高创惊人回报

Buy low, sell high是所有投资者的梦想。梦想能否成真?有人累试累败;有人却如鱼得水,硕果累累。本地一间西人房地产投资公司,1020年来不断成功地买低卖高,创造出惊人的投资回报。最近的案例包括:

 

位于士嘉堡168,000平方英尺仓库,约五百万买进,花了一百多万整修,现正在市场上以17,800,000挂牌出售。

 

位于密西沙加市约33万多平方英尺仓库,今年二月份以九百万买入。三星期前我被邀请前往参观,修整工程正在进行中,一大片停车场已完成重铺工程,前面的办公楼也装修完毕投入使用。后面两座巨大的建筑物仓库相连相通,共有24个标准货柜装卸闸口,其中一座仓库层高有30平呎高,呆在30多万平呎的空间里,人显得多么的渺小。据这家房地产投资公司的CEO透露,整个修整工程完成后,物业计划卖两千多万加币。

 

创业与投资有各种各样的形式,有无穷无尽的机会。了解市场,洞察先机,把握机会,知己知彼,大胆踏出第一步,才会有第二步,第三步。10多年来,本人协助了不少投资者踏出了第一步,从投资不到10万元的Townhouse,到数百万元的住宅公寓等,他们的投资都得到了满意的回报。

 

展望2013年,世界经济仍不太明朗,欧债危机难以短期内化解。我们加拿大虽然不能独善其身,但我们有稳定的政局及金融系统,有良好的社会体制,相信整体经济仍能有一定的保持。房地产方面,市场逐步朝健康平稳发展,投机活动明显减少,整体房价约有百分之五左右的回落。买卖双方心态催向平和,为市场的持续良性发展奠定基础。

 

加拿大人杰地灵,卧虎藏龙,聚集各方精英。本人希望通过今天这个平台,有更多的人士走向创业成功路。最后,预祝首届创业日暨投资与合作项目洽谈会取得圆满成功!

 

谢谢各位!

 

2012-08-11


(注:文章乃笔者个人观点,内容仅供读者参考,不作任何决策及买卖依据。市场在不断变化,建议读者在物业交易前向有经验的专业人士作详细咨询。同时,本文章为笔者原创,任何个人或机构未经笔者本人许可不得擅自篡改或刊载,授权转载者务必说明文章来源,保护知识产权人人有责,谢谢您的合作!)

 

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(9/1/2012)