有小额物业费的 Freehold 房子 会影响升值么? [2018-07-13]

前两周带客户看镇屋,遇到很多5年之内新的好房子,当然,我们看的范围本来也不过是8年之内的物业。

 

看的是虽然镇屋,但绝对是Freehold,永久持有,没有共管费的物业。众所周知的原因,有管理公司,收取物业费的房子,统称为:Condo。且不论公寓,单就镇屋来说,Freehold 镇屋和有管理费的Condo 镇屋,在升值空间,使用功能,出售时在市场上的占有天数上,都有天壤之别。

 

我这客户是不爱打理家居的单身小白领,本来从上学到工作,始终住在城中Condo 公寓里。因为父母在不远的将来要移民过来,暂时想跟她同住,所以决定将Condo单位租出去,买个有小花园,后院可以让父母少许种点儿菜的物业。不要独立屋,考虑到未来的升值,也不要有管理公司辖制下收取管理费的共管镇屋。

 

这个和我的理念一致:要管理公司来夏天除草,冬季扫雪,不如就Condo公寓还更好。既然想拥有自己可以种花种草甚至种菜的“自由后院“,首选必是永久持有的 Freehold 物业,所以,Condo Townhouse 不在我的搜索范围。

 

话说我们研究的地区列治文山市,最近几年出了很多质量不错的镇屋,即便只是从1年到8年之内建成的物业里挑,选择余地也不少。

 

让客户有些犹豫的是,绝无仅有看上的几处物业,Freehold 的镇屋,都有不到 $90的物业费。

 

客户问,有物业费的房子,哪怕只是这么少,房子未来的升值会受影响么?

 

这个疑虑,不仅她有,其实很多客户都有。 我理解,毕竟,买房即使自住,升值潜力也是要考虑的。对我来说,无论自住还是投资,升值潜力是必须,并且首要考虑的因素。

 

切入正题。上边提到的这 $90 物业费,是小区里人行道和主路的扫雪费以及收垃圾费,仅此而已。它不包括任何其它和建筑物本身有关的,诸如保险,水等费用,也不管业主自家车道上的雪,后院里的草,所以基本是固定费用,涨幅非常小,几乎不如通胀率。这完全和 Condo 共管物业是两个概念。

 

本来呢,一直以来,公共区域,人行道,属于政府财产,由政府负责免费及时清理。然近年来,建筑商大兴土木,成型的社区越来越多,本来无须政府操心的空地都成了居民区,居民区就要有收垃圾和扫雪服务,政府不堪重负,建筑商为了盖房,不得不做出让步,配合收费,外包公司来服务小区的扫雪和铲草,解脱政府的压力。

 

所以,您说这小额收费是否会影响升值?我认为不会。事实证明也不会。

 

Freehold 物业有小额费用,是近年来越来越普遍的现象。不但镇屋多起来,连独立屋都开始有了。看现在这个建筑趋势,以后有物业费的 Freehold 的房子会越来越多。

 

一旦形成趋势,也必然形成趋势,人们对此的认知度和接受度就会逐渐提高。

 

好比安省多数业主的热水炉都是租的,提供热水炉的公司几十家,收取的月费从十几块到几十块,根据热水炉功能和不同公司而定。有些业主虽然自己将热水炉买断,但并不会因此给物业加分,反之,有热水炉月租费的物业,也不会因此贬值。上边提到的这笔扫雪和铲草费也如此。

 

倒叙一下吧。加拿大的房屋分两种,一为Freehold,即,自由持有,或可理解为:永久持有。这类物业,房子和地都是业主的,每年需要缴纳政府规定的土地税。

 

永久持有的房子买来后,业主可以在条件允许的情况下,将房子随便装修,小到内部修缮,换屋顶,铺砖等,大到给房子加高,推倒重建。

 

另外一种就是Condo 物业,Condo 虽然有点儿被约定俗称的理解为共管公寓,事实上,并不只是公寓才共管,镇屋等物业都可以是共管形势,有管理公司和董事会管理。

 

“共管物业” 的业主们每年虽然也需要缴纳一定数额的土地税,但物业的土地却并不归业主所有;业主也不可以在公共管理区域内做自己想要装饰的事情,在门前花园,甚至窗户,阳台等,都不可以随便挂规定之外的装饰品。

 

物业管理费里通常会包括水,取暖,建筑物本身的保险费,有些老的 Condo大楼,甚至还包电,可想而知,大锅饭势必造成浪费,每年的物业管理费会随着大家共同使用所产生的费用逐年增加。

 

Freehold 房子的小额收费只是扫雪和垃圾费,和物业形势,产权并无关联,当然不能和 Condo 物业相提并论,业主完全不受管理公司的控制,与 Freehold 一样。

 

一个不容忽视的现象是,我们很多华人对 Freehold 的房子收取小额物业费很介意,也有一些客人直接表示,这样的收费完全不能忍。既然是 Freehold,那就应该一点儿费用没有才对。

 

三年前,北边Newmarket 这边兴建一批镇屋,地段很好,建筑商开出的价格是$50万上下,对于当时火爆的市场来说,这样的价格确实很吸引人,但我有客户经过问询,知道有不到 $70 的扫雪费,悻悻作罢。

 

列治文山和奥罗拉交界处,属于列治文山范畴之内的Bloomington和Yonge的东南角的那片新区,有一片很受华人客户欢迎的独立屋,当然是 Freehold ,每个月有不到 $100 的物业费 。这片独立屋,卖价可是一点儿不比完全没有管理费的低,而且,暴雪之际,外包的扫雪公司服务非常及时。

 

这片独立屋的小额物业收费制度,让人们对于永久持有房产可以有物业费这个概念有了初步的认知。毕竟,这片可都是列治文山好地段的独立屋啊。

 

列治文山Westbrook 社区,在 Yonge 和 19 街的交界处,同一地段,第1期镇屋完全没有除草和扫雪费用,随后的2期,就开始有几十块钱的扫雪费。当时也有华人客户对我说坚决不买,如今后悔不迭。

 

转眼四年过去,这片有统一收费的新房,和首期开发的完全没有收费的物业,一样大涨特涨,卖价没有区别。

 

我接触的一些华人客户,多数顾虑一旦同意收费,某天突然费用大涨,无人制约;也有客户认为,只要有收费,也许未来会被定性为共管物业,这就好笑了,不符合逻辑啊。然而,怎么说呢?我理解。

 

我们来自一个没有很多安全感的国度。政策突变,一夜回到解放前,是可能发生的。但这里是加拿大,很多事情确实不一样。

 

我对有疑虑的客户的回答是,让时间和事实来说话,现在不想,不敢,不愿买,那就不要强迫自己,去买完全没有收费的物业好了。信则有,不信则无。买房开心最重要。

 

很多好的现代式的镇屋,独立屋,如果客户因为这笔涨幅很慢,甚至低于通胀率的扫雪,垃圾费,而与一个好物业失之交臂,实在是一件很可惜的事情。

 

任何新生事物的出现,都需要有个适应过程。人们喜欢固有的东西,惧怕改变。一旦了解,习惯,并且知道这是更好的,最终会选择接受的吧。

 

 

 

来源:加国第一生活


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