知道投资楼花的10个经验才能规避风险! [2018-06-11]

作为房地产类的投资产品,加拿大楼花同时具有房地产和投资两种特性:它的交割期长,通常会有2-4年,这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。由于拥有巨大的投资杠杆,如果判断正确,投资楼花可以带来巨大的利润。但是,获利就会伴随着风险,如何退避投资楼花时的风险呢?那就要先知道以下10个投资经验!

 

  1. 投资期3至5年为宜

 

投资时间太短,资金周转空间小,可供房价上涨的时间不够。投资时间太长,资金占用多,回笼慢,且易遭遇楼市、贷款利率变化等不测风云,太高层的建设风险也会增加,开发商遭遇资金问题、不可预知的经济风险可能性会大增,有可能会延长交房期限。所以投资期为3-5年为宜。

 

一般而言,加拿大开发商从楼盘发售到交房,时间大约为:20层的需要2年;30层的约需3年左右;40层的4年左右;50层的4到5年左右。参考3至5年的最佳投资时间,选择楼花时,应当选择20层至40层左右的高层楼花为宜。

 

 

  1. 选择可转让楼盘

 

在加拿大,一些开发商出于保护楼盘建设的考虑,规定某些楼盘建成之前不得转让,所以购买时一定要注意这个问题。

 

一般而言,楼花合同关于楼盘转让会有下列情形规定:

 

无条件转让,即在签约后至交房前任何时间都能转让,开发商不收任何转让费;有条件转让,即在签约后至交房前任何时间都可以转让,但开发商会收取相应费用;不能转让,即在签约后至交房前任何时间都不能转让,只有正式居住后才可出售。

 

所以买前一定要找专业人士问清楚这一点,很多英语不好的客户,由于没有问清楚,结果给自己带来了很多麻烦。

 

 

 

  1. 选择交通便利的楼盘

 

公寓的便利性决定了它越靠近交通站点,越受人欢迎。但这里也要注意一个问题,不要选的太近,太近噪音及治安问题会比较突出。列治文天铁开通后,附近的公寓价格上涨,但治安问题也随之而来,这会一定程度上影响楼盘的转让。

 

一般而言离天铁或交通站隔一、二个街区为宜。

 

 

  1. 选择首付比例低的楼盘

 

这一条其实是一般性的投资常识,所谓以小博大,首付越小,资金压力越小,风险越小,回报率相应的就越大。

 

加国开发商一般会提供不同的销售方式,其中首付比例各有不同,一般是房价的20%或25%,也有低于15%甚至于10%的情况。投资楼花时,一定要让你的经纪人帮你算算帐,问清首付及付款方式。

 

 

  1. 尽量选择小户型单位

 

这个道理很简单,公寓是过渡性和方便性住房,住公寓的一般以独身或刚结婚的家庭为主。也有带一个孩子住公寓的,但这些人会很快寻觅新的住处。户型越小,面对的购房者基数越大,越容易转让。另外,就算暂时不买,也很容易出租。

 

从投资角度讲,户型越小,占用资金越小,风险越小,收益就越大。

 

所以,除非是投资超大型海景公寓豪宅,一般而言,要尽量选择小户型。

 

 

  1. 不要买同一楼盘

 

之前有个客户,曾在一个楼花里买了三套房,结果大楼没有如期交房,正好他又遇到资金问题,只好出售其中一套来解燃眉之急。

 

一些人以为买楼花时排队,中途转让也肯定会很抢手。但事实上往往相反。买时排队是因为外围资金都看中这个机会,一旦售完,没有进来的资金就另觅他处。中途转让时,这个楼盘吸引的资金已大量减少,所以往往出现中途转让时被迫减价的情况。

 

另外,同一楼盘投入多套,在未来转让时,会面临同样的风险。天灾人祸谁也不可预知,万一遇到这样的楼盘,就只能自认倒霉。

 

所以,即使再好的楼盘,也不要一次投入多套。

 

 

  1. 不要同时买多个楼花

 

有些刚过来的新移民,出于对未来不确定性的担忧,总想快速地寻找到投资保值的方法,于是,有人一年之内投资多套楼盘。这其实也隐藏着很大的风险。

 

一是在对加国法律税务不熟悉的情况下,一下子投资多套楼盘,会给自己今后带来一些意想不到的纳税问题。

 

二是面临巨大的资金压力。一年内投资多套楼盘,会使投资紧张度增加,同时面临多项首付问题,同时面临多项分期资金交付问题,同时面临验收、交房及付尾款问题,所有的问题都会集中在3至5年的时间里,即使钱再多,也会陷入疲于应付的境地,使投资变成一项麻烦而不是乐趣。

 

更何况,一年内投入多项楼花,也使自己面临开发商、承建商出现问题,工程延期甚至停工的可能性增加。一旦出现金融动荡,后果不堪设想。

 

所以,再有钱也要做好投资计划,分期分批进入市场,而不是头脑一热短时间内全线进入。

 

 

  1. 通过经纪人获得优惠价

 

一般而言,有些楼盘促销时,经销商为鼓励经纪销售,会给一部分与该经销商有过良好合作业绩的经纪以VIP待遇,即通常所说的优惠价。价格优惠方式不尽相同,有的是直降,有的是送优惠服务。

 

每个楼盘不尽相同,也有很多楼盘没有此项优惠。购买时要打听清楚。

 

有了优惠价或内部优惠服务,也是减少投入、保证增殖的重要方法。

 

 

  1. 请专业人士细看平面图

 

曾有一位朋友报怨,为了尽快入住新公寓,他按照平面图订购了家具,结果入住后,一些家俱不是过大就是过小,与他设计的风格大相径庭。他认为平面图与各空间实际建筑面积有不小出入。加拿大是诚信国家,经销商一般不会欺瞒客户,但如果客户不细问,他也没有责任全部告知各种细节。所以,买楼花时,一定要细看平面图,细问经销商。

 

比如,有些经销商在平面图里只提供一些总尺寸,并不提供局部空间尺寸;平面图展示的多为墙与墙之间的长度,不显示局部面积与尺寸;走廊的长与宽、窗户尺寸、门厅及卫浴面积等等,也往往不提供。

 

另外,公寓的楼层高度,也往往会被购房者忽略。平面图一般不会展示楼层高度。而由于结构不同,同一大厦的楼层高度,有时也不尽相同。

 

所以买楼花前,一定要细看平面图,并向经销商仔细询问各空间的具体尺寸,以真正做到心中有数。

 

购买楼花后,如果要提前置办家俱,遇有不明白的情况,也一定要先向经销商查询好具体尺寸后再做决定。

 

 

  1. 收楼时要做好提前准备

 

楼花收楼时,想立刻出售的投资者,如果卖不到理想的价格,很多人就会选择把物业放租。在市场欠佳情况下,物业卖不到心仪的好价钱,投资者可能就要降价,降低租金,那么投资回报率就会减少。所以,楼花收楼时可以见机行事,做个适合的选择。

 

 

自住

 

自住也有需要注意的地方。你的主要住所(Principal Residence)由于有主要住所免交资本增值税的规定,只要你保持你主要住所的性质,你就永远不会为它的增值交税。如果现时已自住一间房屋,楼花又没能卖出的话,那么到楼花收楼时就有两所物业。主要居所之外的其他投资房产的增要交税的。在这种情况下,这个数目可以很多,所以必须要注意。

 

 

出租

 

物业必须要在楼花收楼后才可以出租。比方说Condo,Condo有第一个收楼期:Interim Closing。Interim Closing是不允许出租的。一定要等到Final Closing之后才可以租出去。把物业出租,用收回来的租金去补贴贷款,这可谓上策。

 

加拿大税务局对地产买卖的三种类别有不同规定:第一种,自住房卖出时取得的资本增值免税;第二种,投资物业卖出时资本增值需要交税,即资本增值的一半要作为卖出当年收入申报;第三种,炒卖楼花,既楼花买家在最后成交前将楼花卖出,所赚取收益全部作为卖出当年收入纳税。

 

 

直接出售

 

由于在Closing后,买家还要最后付5%的首期。这样会加大投资的本钱,对于炒楼花来讲, 为得到最大回报和收益,要选能提前转手的且不收转让费的楼盘去投资。或从风险控制方面, 即使收转手费,也选可转让的楼盘。

 

买家在购买新屋时,除了土地转让税以外,还需交纳HST。当购买的新屋为自住屋业(Principal Residence)时,你所交的HST 可以得到部分返还(Rebate)。

 

HST的Rebate包括联邦部分及安省两部分,一定要切记HST Rebate的部分。很多人不是自住,也自称自住,由builder去申请HST Rebate。还有些人在房子交割之前就做转让,将转让差价瞒报,不上税。其实政府会从builder那里拿所有一手买房者的资料,一个一个查,有没有转让,转让差价有没有报税;有没有自住,有没有很快转手。自称自住的,很快转手,而实际上没有自住,要补交HST,出售差价补交capital gain税。如果非常短时间就转手,会被认为是flip,所有capital gain都要求上税。

 

 

让家人和子女住

 

第一代移民或在国内的留学生父母,近年来大多考虑给孩子买一套房子。一来能让孩子的生活环境相对安定,二来也是因为看好多伦多楼市的潜力作出投资,为孩子将来在多伦多定居和工作做准备。

 

 

 

 来源:北美买房网


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