加拿大按揭及房屋公司究竟是一个什么机构? [2017-11-27]

近些年加拿大房产市场一直很火热,我们经常会在房产新闻里看到CMHC的身影。它们一会儿要预测房市,一会儿要对数据调查研究,那么 CMHC 到底是一个怎样的国有企业呢?

 

加拿大按揭及房屋公司英文全称是Canada Mortgage and Housing Corporation(简称CMHC)。她 最早出现在1944年,当时由国会成立,主要是为了向二战老兵提供较廉价的住房贷款。虽然 CMHC 现在的职能有很多,做的杂七杂八的事情也不少,但是最主要的只有一个:提供抵押贷款保险。

 

在了解什么是抵押按揭保险之前,我们先要弄清楚抵押贷款(Mortgage)与贷款(Loan的区别。顾名思义,抵押贷款也是贷款的一种,只不过是需要抵押物的。

 

购置房屋这么贵的资产,如果没有抵押,银行放贷的风险太大。所以现如今当你向银行借钱买房的时候,你需要将你购买的房屋抵押给银行;直到你将贷款还清之前,房屋都是属于银行的--这样,如果你出现意外无法还清贷款,那银行则可以将房屋公开出售,以弥补损失。

 

但如果房价不够高,那银行将无法从售房中弥补所损失的贷款。而买家的首付比例越小,贷款额就越高,银行潜在的风险就越大。

 

还记得美国08年的次贷危机吗?当时利率上升,大量信用差的买家开始还不起贷,银行便只好拍卖掉那些房产,于是市场上出现大量房屋被拍卖,供给量上升导致房价下滑,这让拍卖也卖不出好价钱,造成银行巨额亏损,由此引发了一系列的金融危机。

 

这就是为什么当你想付低于20%的首付时,必须要购买抵押贷款保险(mortgage insurance)。这个保险是用来保护银行的,而不是买家;但只有这样,银行才愿意在低首付的情况下贷款给你。

 

首付能有多低呢?根据 CMHC 目前的规定,50万以下的房子首付可低至5%;对于50-100万的房子,前50万须付至少5%的首付,剩余部分须付至少10%的首付;对于100万以上的房子对不起,风险太高,不批保险。

 

那这个保险费谁来付呢?通常情况下,银行都会让买家来付。保险费一般为贷款的1.8%-3.15%,具体视你首付多少而定,这笔钱会加到你的贷款当中。

 

CMHC 并不是全加拿大唯一的抵押贷款保险公司,还有另外两家私有的抵押贷款保险公司:Genworth Financial Canada Guaranty Mortgage Insurance。这三家保险公司的保险费是一模一样的,只是批准条件有时不同罢了。

 

对于某些买家来说,抵押贷款保险并不是必需的,甚至是可以减免的,不过这需要买家与银行协商。你也可以去找贷款经纪,他们不仅可以帮你搞到尽可能低的利率,也可以帮你从三家保险公司当中选一家来进行保险。

 

CMHC 早先发布的报告中,我们可以看到 CMHC 去年的强制保险额已由2014年的5430亿元减少至了5260亿元。法律上允许的最高额度为6000亿元,之前离这个额度已越来越近,还好最近 CMHC 也意识到风险太大,开始减少发放保险

 

CMHC 去年的税后净收入也2625亿元大幅减少到了1488亿元。去年,CMHC 向价值5530亿的贷款发放了保险,涉及304,518户住房。其中,3.53亿得到了报销,相比2014年下降了9.5%

 

去年的逾期欠款率仅为0.34%,相比前年几乎没变。在 CMHC 担保的贷款中,买家平均拥有他们住宅46%的产权,这也与2014年相同。

 

至少从以上 CMHC 公布的数据来看,加拿大目前的房地产市场还比较稳健,不存在大崩盘的风险,也看不见任何所谓泡沫破裂的迹象--八年过去了,这个许多人假想中的泡沫至今还没有破。

 

 

来源:微信公众号加国你所不知道的事


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