新政实施半年多你真的了解加拿大海外买家税? [2017-11-15]

420日,安省财政部决定开始征收海外买家税,多伦多的房地产市场立刻炸开了锅,各种新闻转载、小道消息、谣言满天飞,再加上省府方面并没有对细节进行更多的解释,很多人都对这个新的税种有很多疑问或者误区。

 

1、税率和缴税金额是多少?

房屋市场价值的15% (在缴纳土地转让税Land Transfer Tax之外,额外缴纳NRST)。注意这里是市场价值,如果一个100万的物业,你1块钱卖给一个海外买家,那么他仍然要按照100万来计算NRST

 

2、覆盖范围包括那些?

金马蹄地区(the Greater Golden Horseshoe),包含范围见下图(图片来源:安省财政部网站)

 

3、生效日期是什么时候?

海外买家在2017421日(包括421日)以后签下合同的物业都要交NRST。如果海外买家在420日之前购买的并签下合同的,都不需要交NRST。对于很多人关心的,如果是420日之前购买的楼花,但是交房在420日之后的情况,土地税务部门给我的回答是,这些都属于420日之前签署的合同,因此不需要缴纳NRST

 

4、什么人属于海外买家?

这个官方公告写了很长,基本上就是包括海外个人和海外机构。具体的细节大家可以看官方公告原版,但是对于我们普通居民,只要不是加拿大公民或永久居民,就是海外买家。

 

5、什么样的物业类型海外买家需要额外交税?

官方公告也是写了比较详细,简言之就是独立屋、半独立屋、镇屋、condo这些(都属于single family residence),还有6户和6户以下的出租物业如DuplexTriplexFourplexFiveplexSixplex都要交NRST

 

6、如果海外买家和非海外买家共同拥有一个物业怎么算?

很遗憾,这里政府规定很严格,只要买家中有一个海外买家,哪怕只占1%,所有买家都要跟着交NRST。目前常见的,在海外的父母占1%,有本地身份的小孩占99%,用父母名义来贷款这种操作,以后就要交NRST了。

 

7、哪些海外买家可获得NRST豁免?

下面几种情况的人是不用交NRST的,注意这里是彻底不用交,跟第8条中讲的rebate退税的情况不一样。

 

1)拿到安省省提名的买家,当拿到省提名的确认号码后,买房不用交NRST。不过现在安省省提名也不好办,今年2月放出来了新的硕博省提名的名额,不到3天名额就全部被申请完。

 

2)难民

 

3)加拿大公民或永久居民的配偶,这一条主要针对上面说的海外买家和非海外买家共同拥有的情况。如果是夫妻俩,即使有一方不是本地买家,也不用交NRST。但是要注意,假如除了夫妻俩,还有其他海外买家的话,那么整个物业100%还是要交NRST,比如夫妻两人跟岳母共同购买,岳母是海外买家,那么这种情况还是要交NRST的。

 

8、留学生和有工签的人可以获得NRST rebate退税是怎么回事?

有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得rebate

1)在购买房子后4年中,拿到了加拿大公民或者永久居民身份

2)国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的

3)拿到工签在安省合法工作超过1年的

 

政府在公告里面明确说明,在购买房子到申请rebate这段期间,这个物业必须自住,不能转卖,也不能出租!符合申请条件后,连本带息一起退回来。

 

这个rebate是先交钱后退回吗?

是的,这个钱要在买房的时候先交上去,然后在符合条件后,再连本带息退回来。所以对于留学生和拿工签的同学来说,还是会有一笔不小的前期开销。

 

公告里只说会有rebate,但没说金额啊,会不会只退一部分?所说的利息怎么算?

 

土地税务部门说这个rebate会是买房时缴纳的NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比,写在法律条文里。

 

我已经读了2年大学了,是不是直接可以免交NRST

很遗憾,这个不行。购买房子之前的学习和工作经验都不算数的。NRST rebate只看你买房子之后的学习或工作时间。

 

我和我太太都刚毕业,我有全职工作,我太太准备在家生小孩,那么还能拿到NRST吗?

这个是可以的,两个人中有一个人符合rebate条件即可。但是注意这个房子只能有你们夫妇两个人的名字,不能有其他人。

 

 

来源:加拿大房产投资网


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