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卖房布置、中介合同、绝不OpenHouse

卖房前的准备

 

如何挑选中介?

 

1、但凡平时稍加留意自己居住社区周边的房屋市场的人,都会对本地相对活跃的中介有一定的印象。平时收集一些信息,到卖房时找他们估价和报价。为什么找房屋所在地活跃的中介,根本原因就是他们比其他区域来得中介更了解这个区域的市场,甚至于说每条街道,每座房子。

 

2、实话实说,如果中介不把房子上MLS就能卖出去,那才是真本事。不过在我们跟所有的中介接触后,发现所有的中介都要房屋listing到MLS上。但就这一点而言,如果愿意折腾得朋友完全可以不通过中介把自己的房屋listing到MLS上。其他剩下的活都自己来做,想想也许会是个有意思的经历。

 

嫌麻烦的有个卖方中介在其中调解和斡旋,也让卖家省了不少心。毕竟中介挣得是中介服务的辛苦钱,关键是体现在他们的服务我们是否满意,如果满意,支付中介费也是值得。

 

3、每个中介开始都会问想卖都少钱,简直是废话!

 

这事儿不是房主单方面想法的事儿。我们又不是专业选手,当然想卖越高越好。我就是不告诉他们的我们的期望价格。不然我要中介干什么。

 

其实大家也就是想看看不同中介对这个房子的不同估价,然后才好权衡利弊。所以第一次接触就要知道他们给的估价参考。(提醒:卖房前一定要自己心里有个价格底线,低于底线就不卖,无论中介如何“吓唬”你,比如过了这村没这店之类的意思。

 

房子是我们的,我们才是它的主人,所以自己说得算。如果你能抗住中介的狂轰乱炸,坚定底线,最后中介一定会站在你这边。

 

要知道房子卖不出去,你无所谓,不损失什么。中介可比你着急,要不然他们不是白忙活了吗? 仔细想想,中介这碗饭也忒不好吃了。最后一句,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。关键是你想赚多少钱。)

 

4、只有比较,才有了解。

 

不比较不知道,一比吓一跳。

 

好家伙,这估价给的真是飞马行空的。估价高的和低竟然相差十六万,并且每个人都会给你不同的理由。怎么选?

 

当然结合自己的心理价位来衡量中介报价的意图。价格也不是越高越好,高得太离谱,脱离市场行情,吃亏的也是自己。

 

当然有的中介希望能行低开高走的路线,就是报个相对于市场底的价格,然后造成抢Offer的局面,进而提高价格。有些人可能心里会反感这样的做法。这也是不喜欢有些中介的一个地方,总是制造迷乱和局面。有一说一好不好? 非得折腾大家伙,号称三更半夜的排队抢Offer。有些人觉得但凡说是抢Offer的房子,就像注了水的猪肉,味道已变。

 

5、关于中介服务费。

 

中介费包括卖方中介和买方中介费。按照中介协会的参考是各2.5%,卖方可以跟中介谈的大概是两部分,一是如果该房屋是卖方中介卖的,那么中介费是多少。如果该房屋是其他中介卖的,卖方中介费是多少。

 

这里面有个事实就是如果买方的中介不是你的中介,那么在一般情况下合同表明由卖方给买方中介2.5%的中介费,其实也合理,那么都中介每天在外面风吹雨淋地忙乎,不就是为了这2.5%吗? 所以有个现象就做返利,原因就是中介和中介之间竞争火热,所以有的中介为了争取客户,宁愿少拿点,等房屋成交后,他们会在自己得到那2.5% 中介费里面给买方一部分返利。

 

一直以来想说明一个观点:买房再卖房,如果你平进平出就一定会赔钱,主要原因就是中介费。打个比方,如果你花了50万买了房子,明年想卖,算上买房时的费用和再次卖房的中介费等,卖价在54万时才是平手,低于这个价格就是赔钱的。

 

一买一卖,都是有成本和费用。房市好的时候,大家都高兴。但如果房市不好的时候绝对是几家欢乐(中介门)一家愁(我们)。想想如果没有中介,多伦多的房价也不会到现在这个样子。记不得以前听那位高人说,哪有移民哪儿就有市场哪就有中介的饭碗。说得太好了。看看身边常买常卖房子的主儿,很多都是人手一本中介执照在,目的很明了,就是自己给自己省钱。

 

话说这2.5% 在七十年代的时候还是很合理的,那时的房价多便宜!时过境迁,房价不知道是以前的多少倍了。据说现在有人提议要以后改革这个2.5%,等着看吧。虽然说中介费可以协商的,但这个2.5%的大帽子总这么扣着,也让咱们业主们很难受。

 

当然真想省中介费也是可以的,但就需要自己多尽心。分享一下没有按百分比例收纳佣金的一些网站,可以通过他们上MLS / Realtor.ca:

 

http://comfree.com/

 

http://propertyguys.com/

 

http://www.fsbofsbo.ca/

 

http://www.forsalebyowner.ca/

 

http://www.forsalebyowner.com/

 

http://www.isellmyhome.ca/

 

http://www.mycondolisting.ca/

 

http://www.housemaxx.ca/

 

Separate reports from the Canadian Real Estate Association and CTV Consumer Reports state that between 20% and 25% of homes in Canada are not sold through brokers each year. MSN Money suggests that 30% of homes are sold without using a real estate agent.

 

More than half of the homes sold in Quebec are sold without an agent.

 

MACLEAN'S杂志的文章

 

Are real estate agents ripping you off?

 

http://www2.macleans.ca/2010/04/01/the-realtor-racket/

 

6、中介合同

 

中介合同内容咱们就不说了,页数太多。想说得是一定要看清楚,想清楚,看明白之后再签字。比如说合同期限,一般中介会说三个月,如果三个月买不出去,就解除合同。合同内容不是固定式的,永远可以按照你的意思来改动。因为如果房子一个月买不出去,就说明房子的定价有问题,或是中介力度不够等其他原因。特别是英文不好的朋友,一定要请除中介以外有翻译能力的人来帮助解释和说明,这事不能马虎,心明眼亮是必须的。

 

7、卖房前的布置

 

卖房前的布置分两块,一是自己收拾,二是中介请得专业staging。

 

自己收拾:这是件让人头痛的事。卖房前一定要把所有的个人用品统统的消失在买家视线之内。包括要整理好各个抽屉里的物品,不想让别人看见的东西,最好不要放在里面。就有些好奇的买家会打看抽屉看,所以注意所有的细节和细处。

 

所以总结来说,从西人的眼光来看,镜子陪蜡烛是经典。尊重市场,毕竟咱们是想卖的是房子,这些都是给房子美容的过程,当然美容师说得算。

 

每个人的审美观点的不同。你在大街上看,来自亚洲的黄皮肤的女士们,猛往自己脸上扑粉,使劲地让自己变白。殊不知,就是把脸整得再白,在别人看来也是亚洲人,别忘了还有脖子呢。反之,白人却想尽办法地让自己晒黑,仿佛越黑就越健康。

 

还有卫生间,清空台面,抽屉。在台面上摆点小花草作为装饰。一定要换上新的大毛巾。当然还有床上用品的摆放和设计也不能马虎。最后要说的是,如果家里有家人照片的,供佛的,抑或是其他和信仰有关的东西也尽量的收拾起来。因为谁都不知道谁会买这个房子,避免不必要的影响。

 

8、拍照,制宣传单

 

Staging之后,就是专业的摄影师进场。可以让中介请,所有的费用都是中介来支付的。所以计划卖房子的朋友们,请留意给房子拍张最美的照片,在它好看的时候。说白了就是如果你买房子是在冬季,房子的外观的照片当然不如春夏的好看。

 

9、选个黄道吉日,房子上市。

 

10、接下来要给大家说说为什么有些人决不做OPEN HOUSE

 

但凡卖过房子的十之八九中介都要求做OPEN HOUSE,并且会说这是为了吸引买家。可是事实来看作用只有2%。

就有个现象,当OPEN HOUSE时,来看得最多的是邻居,也就是你家顿时成了社区中心,这个也可以理解,大家都有好奇心,都想过来看个使然。既然OPEN HOUSE没什么用,为什么中介还要做,没有免费的午餐,中介当然不会白白牺牲自己的周末下午,他们是来宣传自己和拉客户。所以,你会常常听中介说,你不喜欢这座房子,我还有另外一座房子在这个区域等等。或者如果你不跟着你的中介,则卖房的中介会建议你留下联系方式,这些都是他们要得到的资源。

 

所以,你看OPEN HOUSE对卖家有何好处? 我们也留个心眼给自己,房子不是非卖不可,如果卖不到我们的理想价格,就不卖。但如果你做了OPEN HOUSE,自己的家里让别人看了个老底朝天,既没了隐私也不安全。更何况每次有人来看房,都是一次上上下下的总动员。有养宠物的朋友们一定要记得转移的宠物,因为你不知道买家是不是喜欢动物,如果家里有猫有狗的,不好意思,有人来看房时一定要记得请出去。

 

 

 来源:加拿大家园

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