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签订新的公寓买卖合同时建筑商的承诺有多少是有价值的

共管柏文买家发起了集体诉讼,针对Emerald City Developments 在多伦多北区的70Forest Manor Drive. 这宗诉讼的发起是因为这栋公寓没有直接去Sheppard/Don Mills地铁的通路,但是一些买家因为相信这栋公寓会有直接通地铁的路才决定买的。

 

法庭需要决定是否是个实际的承诺,如果是,那么买家可以要求发展商降价。

 

以下是跟这起诉讼相关的过程:

 

2008年买卖合同上,有一条款注明该建筑的特征包括“低层大厅会有直接去地铁的通路”。同时当时市场宣传的相关材料也非常明显得注明了这点。

 

当今年1月业主们陆续搬入时,发现根本没有从低层大厅直接通往大厅的通路。住户必须离开该建筑才能到达附近的地铁站。有一位买家提到有直接通往地铁的通路对他来说非常重要,他女儿可以安全的从家到多伦多大学。

 

最原始的合同也包括了常见的发展商的条款,即发展商有权可以改变计划和该建筑的具体特征,或者由于政府部门的要求。只要不是重要的变化,包括任何在销售手册中的广告的变化。

 

在法律上,一个重要的变化是指这个变化会导致一些人改变主意不去买这个物业。如果这个发展商要作出重要变化,他们需要给买方10天时间取消合同,甚至如果这个变化发生在原始合同已经签字后。建筑商似乎是因为从该建筑到地铁只有几步路,这不算是一个重要的变化也不值得去减少房屋的价格。

 

我和Harry Herskowitz, 多伦多律师以及共管柏文专家谈话,他提醒我最近一起针对Trump condominium building的诉讼,业主们想取消买卖合同 因为发展商承诺会从连接多伦多的PATH系统。但事非如此。买家说这是一个重要的变化应当允许他们取消交易. 法官J.R. Mackinnon,在 2013425日谈到,尽管没有连接到PATH系统,但是这不是一个重要性的变化。主要原因是发展商的相关专家有证据指出这个Trump building的主要买家为投资者,没有连接到PATH系统对他们来说不是重要的变化。这个判断在2014224日出庭时得到确认。

 

于我个人意见来讲,对于大多数买家来说,不用穿雨衣就可以去Downtown工作,能够直接从家通向地铁,这是当时买这套房的初衷。我们拭目以待该起诉讼怎么了结。

 

当你买楼花时,你有10天时间改变主意。花点时间找你的律师审核一下你的协议这样有助于你充分理解这些条款的含义。你必须意识到你可能不能得到开发商承诺的,因为开发商可能随时改变你房子的单位面积、架构、布置,只要他们不是重要性的改变,而你不能抱怨。这就是为什么开发商的知名度非常重要。去这个开发商别的楼盘以及尽可能得问业主以下问题:

 

·         他们按照承诺的开发吗?

·         他们如期完工了吗?

·         他们及时更正了任何不足吗?

 

在你买之前做足功课,这样买了之后你自己不会失望。

 


(作者: Mark Weisleder 多伦多房地产律师。 文章由老袁地产网整理翻译)

 


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(5/12/2014)

 
 

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