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协助子女置业宜谨慎

多伦多地区房地产价格高昂,部分父母会协助他们的子女首次置业。如果你有能力帮助你的子女,当然是一件好事,但你要小心考虑你所做的事。你得让孩子们心里明白,你送给他的,是一个礼物,还是一大笔贷款

协助子女置业宜谨慎


若这是一份礼物,那就没什么问题。但若是一笔贷款,最好有一个登记业权的二次按揭以保障父母的权利。


在某些情况下,子女因为他们的入息太低未能符合银行借贷服务的门槛,父母会将自己的收入也算进去,并为按揭提供担保。这是其中一个解决方案。但很多借贷机构则希望业权放在父母名下,并由父母来签署按揭贷款,即便他们只占了很少一点点业权,如
1%


如果父母拥有业权而非只是一个担保人,银行会觉得更有保障。虽然大部分律师解释不清这两者到底有啥分别。在这两种情况下,若子女违约,他们会受到牵连。


不论父母的拥有权是如何小,交易必需审慎构思。子女如何取回那
1%的业权?


多伦多
Minden Gross律师行律师Steven Pearlstein最近向数百名律师就这个问题举行了一个研讨会,研讨出来很多问题,比如说,如果父母在没有知会贷款人的情况下试图将那1%业权转让给回子女,这实际上将导致违反按揭条款。这是因为按揭标准条款一般会列明,若有人出售他们的业权,银行可选择按揭终止。


值得注意的是,即使父母转让他们
1%的股权,若子女未能按时支付按揭供款,父母仍要负上责任,因为他们是按揭贷款合同的原始签署人。


另一名律师
Alan Silverstein指出,假若协助贷款的人是姨母或者叔父,而他们并不搬入该房子同住,而这又是一间新房子或者共管式公寓,那么这可能会危及子女退还新屋销售税(HST)的资格。若被入息税务部门调查,买家可能要花费高达2,7000元。原因是若每个有业权的人不选如新居作为他们的主要居所,或与入住的人没有直接关系,如父母与子女关系,那么买家便不符合退税资格,即使他们拥有99%的业权。例如在《所得税法》(Income Tax Act)下,叔父不被认为直接关系。


有意见认为,父母只应修订他们的遗嘱将他们
1%的股权留给子女,让子女最终会得到它。如果没有遗嘱,问题可能稍后便会出现,比如说其他受益人不愿意合作或希望出售房子而获取自己所得的一份遗产,就会比较麻烦。


另一项建议是请父母在购买时声明以信托形式持有
1%股权,以便他们可以在稍后转让回给子女时,没有任何税务影响。这样做的问题是,若物业的价值下降,借贷机构会控告该家长支付任何差额,该家长或许会说,若他们从无打算取得这1%业权,而借贷机构在某种程度上是知道的,他们没有责任支付任何不足的差额。


有时子女与父母可能需要不同的律师为他们提供意见,因为当中可能会有利益冲突。


因此这并不简单。最好的做法是确保,父母为子女提供购买协助前,应得到法律意见以确保每个人都得到适当的保护。


(
作者Mark Weisleder为多伦多地产律师)

(4/2/2014)

 
 

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