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你可能会失去 被逆权侵占的土地

超过99%的安省土地,现已在受政府保护的土地所有权制度系统中注册。然而,这并不意味着你的土地边界始终受到保护。它仍然有可能根据逆权侵占的概念失去土地,或我们习惯称呼它擅自占地者权利。

 

下面是最近的一个例子。

Leslie TruxaLydia Sani1989年在多伦多买了一套房子。他们的车道延伸到物业以北一角。他们的侧门打开进入车道区域。根据他们的证据和之前一位拥有者的证据,他们一直使用整个车道区域,认为那是他们的财产。

 

MorganLeslie Reiner200512月购买了TruxaSani物业以北的一栋房屋,他们之后开始盖新房子。在建设过程中,他们聘请了一位测量师为物业出具一份新的测量报告。调查显示,Reiner名下的物业实际上有约一尺延进TruxaSani正在使用的车道。他们要求对方移除车道,最后双方诉诸法庭处理。

 

2013924日的判决中,法官Eva Frank裁定TruxaSani获胜,并确认通过占有而声称拥有业权的规则:

第一:必须有实际占有的法定期限,具体到这宗案例即是:由他们自己或通过他们声称的拥有者占有十年;

第二:这种占有是有意图将拥有者或有权管有者排除在外;以及

第三:业主和所有其他有权管有物业的人,在法定期限内中断占有业权。


直到2001年前,这两间房屋都被登记在旧登记系统(Registry System),之后由政府转移到了电子记录的土地业权系统(Land Title System)。约65%的安省房屋都属于这一类,称为土地业权转化(Land Titles Conversation Qualified)。 TruxaSani 为赢得申诉,必须证明他们或他们之前的业主,曾在2001年之前至少连续10年使用该幅土地,并在整个期间把物业以北的业主排除在外。而证据证实了他们的申诉。

 

然而,占有业权实际上基于一个错误,因为每个人都只是假设该物业边界是车道边缘。法官也确认此前的多个案例,处理的依据是:【法律应该保护无辜的逆权侵占者善意地信赖边界错误,假设他们的占用不会受到干扰。相反,当知悉有心的侵入者,寻求剥夺合法拥有者的业权时,法律不会那么慷慨。】

 

这句话的意思是,如果你清楚知道自己并不拥有直至边界线的土地,并试图把它占有,你的举证责任会比城市的错误造成占用的情况更加严格。

 

一个有趣的问题是,如果TruxaSani因测量报告失去了那一尺土地,他们能否获得产权保险赔偿。在我看来,如果他们获得业权时犯了无知的错误,而问题后来才被发现,那么基于因业权失去额外的一尺土地造成的价值损失,他们将获得赔偿资格。但是,如果是Reiners提出索赔,那么在我看来,他不会成功,因为他们很可能在购买物业时,并不知道拥有那块额外的土地。


这个案件的教训是什么?

当你购买物业时先做好测量工作,在完成交易前,了解是否有任何边界问题。

不要以为你只是根据多年的使用便“偷得”土地。很大程度上业权将取决于,那里的土地在注册系统登记的时间和地点。做任何索赔之前,请务必寻求法律意见。

 

                          

  作者Mark Weisleder 是多伦多地产律师

 

(资料来源:星岛地产王)

 

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(3/13/2014)

 
 

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