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律师没看传真令客户损失10万

律师没看传真令客户损失10万订金

(律师遗漏看一个传真,客户的10万元订金打了水漂。)

这是一宗不寻常的个案,法官判一名多伦多女子为一间价值150万元房屋所支付的10万元订金被没收,因为她的律师没有留意到传真机传来的一份文件,这份文件可以挽回一单濒临失败的交易。法官Sidney Lederman2013220日裁决,律师即使再忙,也应该时刻留意通讯直至下午6时正。

代表买方的多伦多Gaertner Baron律师行律师Bruce Baron,对裁决很可能会上诉,他正等待客户的最后决定。

如果有人愿意打电话,这宗官司其实可以避免。

20116月,Brenda Thomas 同意向Sonia CarrenoSimon Jennings买入他们在多伦多的房子,于7月初以151万元成交,Thomas付了10万订金。Thomas很快发现,市政府没有为四年前的建屋签发建筑许可证,她的律师发信给卖方律师表示,他们不会完成交易,直到市府批出建筑许可。

一份标准的安省房地产合同有一项条款,指买方律师若发现任何问题,只要受到了『产权保险』(Title insurance)所涵盖,则买方必须接受交易。

在交易日的早上1151分,卖方律师Roman ZarowskyThomas的律师Maureen Galea发出传真,表示他们仍在努力解决许可证问题,并建议交易日延长数天以解决问题。

Zarowsky已口头联络Stewart Title Guaranty Company, 查看该公司是否能提供产权保险以涵盖这个问题。Stewart Title回复该10万元订金,应被留起以解决许可证的问题。

Galea于下午118分通过传真回应,买方不满意安排,并打算取消合同。

下午355分,ZarowskyGalea传真一封信,表示已经获得产权保险,可以完成交易。

Galea没有看到这份传真,并于下午401分发出传真,重申买家不会延长交易期限。直至下午6时后,她才看到该封下午355分的传真。

这笔交易没有完成,买方要求退回订金。卖方于2011719日,即原先交易的限期后11天解决了许可证问题。那时Thomas已向另一房子提出购入出价。

她在法庭上指出,因为这是开放许可证,可能会导致工程颁令(work order),故这是个取消交易的理由。她还辩称因卖方实际上没有安排产权保险,他们没有遵守合同。反正在当天这么迟才提供口头确认,并不公平。

然而,法官Lederman裁决,并援引其他法律判词,判定所有问题若产权保险可以处理,买方必须进行交易。

这个裁决可能会被上诉,可能基于卖方不能以口头确认产权保险为由,去强制买家完成交易。

双方律师忙于其他交易,对繁忙的地产律师来说这很普遍。你会问为什么律师都不肯打电话给对方。这个个案的教训是,在时间敏感情况下通讯时,应考虑以多重通信,例如电话、传真和电子邮件,以确保另一方收到你的重要讯息。不要将事情拖到最后一刻。

(作者Mark Weisleder为多伦多地产律师)

(12/8/2013)

 
 

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