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如果重要的事项就写入合同

(房产交易,魔鬼往往就在细节里。所有对你重要的事,应该以书面方式写进合约中。以下可作为读者的一些警示。)

问:楼盘介绍书指厨房柜台是用了花岗岩(granite),搬进房子后,我发现原来是陶瓷(ceramic)所制。我可否诉诸法庭?合约上没有提及这方面的事。

答: 每一份房地产合约,均有一个称为整体协议条款(“Entire Agreement” clause)的标准部分,只有在合约上订明的东西才获得保证。这表示若果合约上没有包含的条款,对你而言是没有重要性。

以你 的个案为例,买方很可能不能起诉卖方。大部分楼盘介绍均附带有条件,指明买方必需独立验证所有资料。需要学习的是如果楼盘介绍或广告中有什么东西对你是重要的,就必需确保加进合约中。

问:我拥有过一间房子,但在20多年前卖掉。如果我现在再买屋,我是否仍然有资格可以获得安省的土地转让税(Land Transfer Tax)回扣?

答: 不可以。只有从未在任何地方拥有过房子的首次置业人士,才可以领取最高2000元的回扣。你的配偶同样也不能拥有房屋又同时领取土地转让税回扣。而最高3,725元的多伦多市土地转让税回扣,亦要求同样的资格。

在签订任何房地产合约时,要清楚了解你需要缴付多少土地转让税,因税款可以相等于『交吉』时的房价约1%2%.

问:卖方将电视搬走,连同挂墙电视框一同取走,现在墙壁上有一个洞。交易合约没有包括电视,他们是否可以同时拿走电视框?

答:大部分律师会告诉你挂墙电视框用螺丝固定在墙壁上,是一种固定装置,不可以拿走,但法官仍会研究各方的意图。若果对卖方能够证明他们并没有打算将电视或挂墙框架弄成永久附件,他们可能有理据将挂墙框架拿走。为了价值约150元的电视框架告上小额索偿法庭(Small Claims Court)实在不值,最好在开始时正式地在合约上加入这方面的条款,避免将来的混淆。

一些地产经纪会加上条款,清晰指明『所有现有的地板与地面铺着物、窗帘轨、吊扇及其他天花装置、嵌入式设备、浴室镜子、通风空调设备、中央吸座设备及配件,以及现时物业内其他使用钉子、螺丝、水管、电线、管道来固定的物件及相关配件,必需包含在购买价格内,而租借物件,以及其他在本合约中明确提出的物件则例外。』(All existing flooring& floor coverings, drapery tracks, ceiling fans& fixtures, built in appliances, bathroom mirror(s),heating=ventilating-air conditioning equipment, central vac and accessories and all other items secured by means of nails, screws, plumbing, wiring, ducting and related accessories which are now on the property are to be included in the purchase price except items which are leased or rented and those specifically listed here in.)

合约越清楚,日后要到法庭处理诉讼的机会就愈低。

(作者Mark Weisleder为多伦多地产律师)

(12/8/2013)

 
 

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