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『过渡期贷款』可以缓解成交日压力

当银行在最后一分钟撤回向其中一位买家的房贷,会造成连串交易破坏,因为每宗交易时环环相扣,每人都指望前面的一位卖家成功售出旧居,收到钱为新居缴付余款。房地产律师称这种情况有如『火车失事追尾』(train wreck)。

 

假如采用『过渡期贷款』俗称”Bridge Mortgage”,『火车失事追尾』事故很可能得以避免。在典型的过渡阶段,买家在出售旧居前几天,先完成其所购新居的交接。他们会到自己的银行申请贷款,支付购房的全部开支。每日利息通常为最优惠利率加3%4%。提前几天交接所带来的利息成本,通常只是100200元。

 

提前几天交接的好处之一,是让你慢慢搬家到新居。我听过很多人的经历,旧居与新居同日交接,他们在下午一时收拾好了所有物品,结果到下午六点后仍然未能迁到新居,令搬迁费增加,因为搬迁费通常是按小时计算的。

 

以我的客户为例,我们很幸运能够推延购房协议的交接日期,因为卖家不急于取得该笔成交款去购买另一物业。然而,这种情况下卖家有权取消交易,扣押定金并追讨因转售物业而招致的所有损失。由于延迟成交,我的客户还要在延长期内,向卖家支付所欠房款的利息。他们也需要支付额外的搬迁和储存费用,因为当他们发现物业未能如期成交之前,旧居的家具早已被打包搬走了。

 

你可能会好奇贷款方怎么可以在最后一分钟取消贷款。你可能会惊讶这样的情况竟然经常发生。其实,即使买家预先获批按揭,甚或是贷款方已为特定的交易作出承诺,但在交接之前,买家仍属有条件地满足所有贷款方的需要,可能包括提供收入证明、受雇证明信,以及他们自己有足够资金支付整笔首期,并非完全依赖第三方。假如贷款方有任何疑虑,他们有权取消贷款,哪怕是最后一分钟。

 

假如你考虑买卖房屋在同日进行,首先你要向卖家查询,他们是否需要款项购买另一物业。请向购买你的物业的买家提出同样的问题。假如两个问题的答案都是肯定的,你应该考虑提前几天完成交易,并且申请『过渡期贷款』,以避免『火车失事』。

 

买卖交易在同一天进行通常都非常紧张,即使一切都按计划完成,亦需要额外的预防措施,以免有意想不到的事情发生,让大家做足预先准备。

 

文:Mark Weisleder(房地产律师)

(10/21/2013)

 
 

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