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柏文买家需留意协议细则

当你购买数年后落成的柏文楼花,发展商会在签署销售协议时,给你一系列重要文件。当中包括规管柏文楼宇的规条以及首年预算,以便你能够提早得知需要支付的共同费用。

 

由发展商给你文件起首10 天,你仍然可以改变初衷。假如你没有取消协议,交易便会随即确认。围绕多伦多新建特朗普大楼(Trump Tower)的诉讼桉,说明可能出现的问题。有部分购买这个豪华酒店式柏文单位的买家,现正试图取消原来交易,其中部分协议早于七年前签订。他们声称这个276 个单位的酒店式柏文项目,其保养费、物业税和其他杂费,均较原初金额大幅飙涨。但发展商反斥买家藉故悔约。此情况表明在签署销售协议前,细阅协议内容是必要的,因为事后试图取消交易的代价可能非常高。虽然特朗普酒店综合大楼跟大部分的住宅柏文不同,但很多柏文楼宇的主楼层亦同样设有商用单位,因此必须事先作适当查询。10日冷静期间,你需要了解以下问题及寻找答桉。

 

交收时需要支付额外费用

 

为买家提供新居担保的Tarion Warranty Corp. 会要求发展商在销售协议中,申明交吉时需要支付的所有额外费用。一部分是明码实价,譬如Tarion的登记费用,另一部分例如发展费用等,在楼宇未落成前,无从得知确实价格。根据我的经验,它们会将原先价格增加1% 2% 费用。即时跟发展商谈判收费上限,是最有效保障自身利益的做法,以便交收时缴付有限度的额外收费。

 

关于宠物及访客泊车的规定

 

部分楼宇会为访客提供车位,或会要求收费。部分楼宇容许住客饲养宠物,但有限定重量,部分楼宇是禁止饲养所有宠物。他们可能限制你在阳台或露台加装任何设施,或者禁止你封闭阳台/ 露台。你很可能无法改动地板、拆除牆壁、改装水管装置或在董事会未批准前加装电器。

 

发展商可以中止兴建

 

大部分协议内容订明经济可行性日期(economic viability date)。它意味着一旦发展商无法在期限内预售足够楼花,整项发展计画便会取消,你支付的押金将被退回。届时买家将无权获得任何赔偿。请即翻查协议订明的日期,并查询发展商是否有权延长该期限。

 

共同费用包括那些内容

 

很多买家相信每月的共同费用包括所有开支,但这并非事实。部分楼宇会要求买家自行购买并保养暖通空调(HVAC)及电力装置。电缆同样不包。其他柏文住宅更可能要求你自行保养户外花园或露台。这种情况通常出现在「永久业权」的镇屋发展项目。

 

主楼层有商用单位

 

要确保商用单位自行支付设备开支,因为企业的耗水及耗电量远较普通单位为高。试想像 宇底层开设了 Tim Hortons 连锁咖啡店。虽说非常方便,但可能需要你补贴咖啡店的设备成本。

 

保证支付的共同费用金额

 

发展商的预算应该申明你首 需要支付的费用。但假如工程延误,一般协议条款会把原来预算逐年平均增加4%。这意味着你的开支将会增加。此外,发展商只会担保你首年业权的共同费用。假如费用在一年后上涨,你便需要自行承担。根据我从柏文专家口中得知,新建柏文楼宇首三年业权的共同费用,有可能上涨近30%,此情况并不罕见。增幅可能包括建筑设备的租赁合同,或者第二年才会运作的系统,例如首年尚未装设暖气系统。事实上,法例从一开始规定的10% 储备金,通常并不足够。假如你手头上的资金只能勉强应付现阶段所承诺的费用,你日后可能面临严重财政问题。在购买柏文楼花前,提出正确问题,可确保你无后顾之忧。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(4/17/2013)

 
 

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