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买家毁约 卖家无须退还押金

假如买家反悔,令楼宇买卖泡汤,之后卖家以更高价格出售屋子,原买家的押金会归谁所有﹖

 

以下为一个案例﹕

 

2003 9 月初,Shankar Iyer Bala Ramachandran 同意289,000元, Pleasant Developments Inc. 买入一个新房子,买家支付10,000 元按金,建筑商是于916日接受他们的出价。不过,ShankarIyerBala Ramachandran翌日便反悔,并要求建筑商退还押金。

 

可是,建筑商拒绝退回押金,再把屋子卖给另一人,但卖价较Shankar IyerBala Ramachandran原来的出价少700 元, 而建筑商一直没有归还押金。 Shankar Iyer Bala Ramachandran 决定经小额索偿法庭(Small Claims Court)提出索偿,聆讯期间,争论点变成买家可获归还多少押金。法官最后裁定,建筑商只可从押金中扣起700元,即两单买卖的差价,并要把其馀的9,300元退回。

 

建筑商不服,决定上诉,三年后,安省高等法院(Ontario Superior Court ofJustice) 法官布朗(David Brown)判定,即使建筑商在事件中未有损失,亦应获押金的全额,当时他引述的法律条文为﹕「就算卖家把房子卖给其他人,而卖价也足以抵偿之前一宗买卖未能成交而招致的损失,卖家还是不用把押金退回。」

 

这意味着,如果是因买家的缘故,令楼宇买卖未能交吉,卖方便可把押金据为己有。但这当中也有例外,即押金比卖方损失金额多出很多倍不成比例的时候,押金必须退还买家。

 

Shankar IyerBala Ramachandran当时就这一例外条款指出,10,000元相对卖方700元损失而言,高出很多倍。但法官称,10,000元押金只是楼价的3.6%

 

我认为,如果卖家无甚损失,或根本毫无损失,只有在押金多于楼价10%的情形下,才可让买家取回押金。

 

我们可从事件归纳出以下要点﹕

 

1 签署楼宇买卖合同和支付押金前,必须了解自己的权益。

 

2 假如你是买家,就必须了解到,一旦在合同上签字,而合同已经获承认,即使你立即改变了主意,即使相隔只是一天,也不能改变。

 

3 如果买家未能履行其合同义务,卖方可就其损失向买家索偿,而就算卖方并无任何损失,仍可就押金提出起诉。

 

4 如果事件诉诸法庭,押金将存至地产经纪的信託户口,直至双方签署共同解约协议,或案件由法庭判决,而本文提到的个案,审讯程序花了逾两年时间。

 

(文章由地产律师Mark Weisleder提供)

 

 

 

 

 

 

 

 

(4/17/2013)

 
 

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