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银行拍卖房有哪些特点?

据北辰地产周刊报道,我们经常说银行拍卖屋,其实卖主不一定都是银行,也可能是私人贷款者或者公司拍卖,就是说当时业主找某个人或者私人公司贷款,或者向银行贷款后又向私人或借贷公司贷了第二个按揭。这样作为第二贷款债权人的私人或公司就可以行使拍卖的权力(当然在贷款文件中应早己有说明并双方签字同意)来进行拍卖。

拍卖房通常有两类,一类为Foreclosure, 翻译成中文为“至赎屋”或者“银行收回占用拍卖屋”,意指银行或债权人把房屋收回并占用。特点是银行或债权人收回房屋后可自行安排用途,原债务人没有任何机会和可能来赎回原先的房屋;将来卖出如有盈利或亏损也都与原债主没有任何关系;而另一类则为Power of Sale ,银行或债权人收回但并不占有,银行或债权人的主要目的主要是为把房屋卖掉并尽可能收回成本。特点是将来卖出如有盈利,银行或债权人要退给原债主;如有亏损银行或债权人也有权利继续向原债主追讨,有点“多退少补”的意思。

在加拿大购买拍卖房和在美国有很大不同。由于加拿大进行Foreclosure的程序繁琐复杂,需要很多律师的工作,加上化费大量的时间,大多数银行都不愿意使用Foreclosure的方式来处理违约的房主。因此我们碰到的所谓拍卖房多数为Power of Sale

银行通常会在下例情况下考虑拍卖业主的房屋,如果房主连续三个月或者更长时间:

1)没有按时支付银行贷款;

2)没有按时付地税;或者不及时交納共管房屋的管理费;

3)没有对房屋做及时的保养修缮;

4)房屋没有足额的置换保险等。

大家都知道,如果连续三个月没有按时付银行的贷款,银行就有可能拍卖你的房屋;但是如果业主没有及时付地税,水费,Condo管理费,没有及时对房屋修缮,或者忘记及时续您的房屋保险等,都有可能构成银行拍卖您房屋的理由。

我们就见过屋主买了几间投资物业,租出去以后屋主就回中国去了,一年多回来后才发现自己的物业已被银行拍卖了,究其原因就是他欠了半年多的地税,银行收到通知该物业欠地税,银行发信打电话都找不到这个物主,最后在他们聘请的律师的监督和议下拍卖出售了该物业。

如果客户去买拍卖房,应该注意哪些事项呢?

首先,必须弄淸楚拍卖方已严格按照安省的法定程序进行了拍卖前的所有准备工作,保证卖主(这里是银行或私人或公司)有法定的权力来拍卖该房屋; 

其次,要充分了解该物业的历史和现状,由于负责卖房的银行经理或律师对该物业毫无了解,他们对房屋的现状,结构,电器,地界或者有无政府限期整改的工作令(Work Order)等等都不做任何保证,因此一定要请有经验的专业地产经纪对物业的历史和现状进行详尽的调查和研究;

第三,要请专业地产律师尽早介入,与地产经纪一道帮助您把好房屋产权方面的每一关,一定要购买产权保险(Title Insurance);

第四, 要请验屋师对房屋进行彻底的检验,包括有无旧电线,是否60AMP,有无铝线,有没有白蚁侵蚀,屋顶和地庫是否漏水,是否有种过大麻或制作过化学毒品等;
 

第五,对室内电器和工作状况不要抱任何希望,要明白您的目的是购买物业而不是几百块价值的旧电器;

第六,交割日期不要拖的太久,多数银行会要求两个月再交收。如果验屋时发现有正在日益加剧的破坏情况,例如屋顶或土庫明显漏水等,在您下Offer时一定要注明要求银行在接受您的Offer后及时把急需修膳的地方修理好并给予买家有机会进行捡查验证。

银行拍卖房的原业主是否一直都有赎回房屋的权力?

在给银行拍卖房下Offer时,无论经纪或者客户都有一个担心,就是好像原业主一直都有赎回(Redemption)房屋的权力,并且银行的附加条款里也有一条就是在交割之前银行有随时取消该合约的权力,这就给买家很大压力,好像一日没交房,您永远不知道您是否能拿到这个房屋。但是这种理解并不正确,法律的条文是“在银行正式签定买卖合约之后,原业主就已经丧失了赎回该房屋的权力。”(英文原稿请参考Case 1175945 VZ Wade 2010 ONSC provided by Mervin Burgard, Q.C.)所以总的来讲,每个买家在签订银行拍卖房的合约之前,一定要仔细想淸楚,并充分参考您的地产经纪的意见,必要时咨询律师并进行验房。



转载北辰地产周刊

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(1/3/2013)

 
 

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