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如何降低中断租约的损失

对租客来说,搬家是件很常见的事情,比如说个人生活的一些变化、家里出了急事、找到了新工作……而这时)就可能就会面临中断租约(lease)的难题。
 

租约是指房客与房东签订的书面租房协议。协议的有效期通常是一年,房东有义务在此期间内合理地维护房屋并使之保持居住标准,同时不涨房租。
 

中断租约是件很严肃的事情。当租客与房东签订了租约,就意味着承担了法律上的责任。中断租约从法律上来说就是终止合同(breaking a contract),房东有权要求你付足了约期所包含的所有租金后再离开。例如,你的月租是$1,800元、想要提前4个月离开,可能便会损失$7,200元。
 

因此,租客打算在租约到期前离开,就要做好损失的准备。不过,根据不同的情况,如果注意一些方法,可以将损失降低到最低。以下三种方式可以让公寓租客在中断租约时消除或减少损失:
 

1. 与房东开诚布公。

假如你的生活发生变化——比如要前往其他城市就职,而无法再租下去,最好能在第一时间通知房东。房东或许能理解你的处境,解除你的租约。如果碰巧能遇到这种结果当然是最好不过,但是记得一定要问房东要解约书(release),并让双方都签名。
 

2. 尝试转租。

如果房东不同意解除租约,那么则可以考虑将租约转出去。转租分两种,第一种情况(sublet)是你仍然是租约的负责方。如果入住的人出了问题,例如不支付租金或损坏了设施,房东仍可以追溯你的责任。第二种情况(assign)则是将租约完全转出去,这样你就完全从这份契约的责任中解脱出来。不过,房东仍然可以问你索要“转租费”,这包括查询续约人的信用记录等费用。
 

无论是采用那种转租方式,你都应该确保续约人有着良好的信用历史、有一定数额的稳定收入。在第二种转租形式(assign)下,根据本省租房事务管理机构“房东及租客管理委员会”(The Landlord and Tenant Board)的规定,即使房东不同意你转租、或者在7天之内没有回复你的转租申请(assignment request),你都可以单方面终止租约,只需要在发出转租申请的30天内给房东一个书面的终止租约通知就可以。
 

本地房地产事务律师韦斯列德(Mark Weisleder)表示,如果房客能够找到续约人,将在和房东的终止租约交涉中占据很大的优势。即便房东不同意将公寓租给房客所选定的续约人,房客也可以在向“房东及租客管理委员会”申诉时,将终止租约的责任全部推房东,自己不欠他一分钱。
 

租客可以“公寓房缺乏维修”的理由中断租约。
 

3. 公寓房缺乏维修(in bad shape)

如果公寓房的居住条件“低标准”(sub-standard state),租客有权在不用承担任何责任的情况下中断租约。“低标准”可以是公寓缺乏维修、并对健康造成影响,例如水管漏水、墙壁发霉,或者房东对房客的骚扰。如果租客手上有公寓房居住条件低标准的证据,便可以向“房东及租客管理委员会”(The Landlord and Tenant Board)申请中断租约。
 

当然,租客如果一定要走,也可以选择直接离开(walk away),但是要了解其中的危险性——你很有可能面对一场官司。房东在租客未到约期而自行离开后,有权将房子立刻出租,同时诉诸法律要求租客赔偿损失。
 

 

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(5/17/2012)

 
 

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