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地税评估及上诉

         地税又称物业税(Property Tax)。在计算物业税的时候,有关部门须对每一物业进行估价,以便计算该物业应缴的物业税款。一九九八年及九九年度的物业税评估是以有关物业在一九九六年(Base year)六月三十日的合理卖出价,作为应缴税款的基数,称为现值评估价(Current Value Assessment 简称CVA.)。

        举例:物业的现值评估价CVA $350,000 x 1.3%(税率* = 应缴税款$4,550

        *  各市所订税率有差异)

       

        如果物业的现值评估价(CVA)愈高,应缴的物业税亦愈多。因此,去年反对这个现值评估价(CVA)的业主很多,需提交估值复审庭(Assessment Review Board简称ARB)作出裁决。很多提出上诉的业主亦收到上庭的通知,可以亲自出庭反对或聘请估价师(Appraiser)代表出庭。

       

        在正式上庭前,上诉人应跟官方的估价师联络,取得官方鉴定有关物业现值评估价(CVA)的比较价( Comparable),亦可自行观察附近的物业,选择一些跟上诉物业类似(建筑、物料、屋龄、大小等相同的)要求官方提供资料及官方评定的现值评估价(CVA)作为比较价。当然,有真正的成交价( Actual Sale)比单靠现值评估价(CVA)比较为佳。

      

        一般的评估复审庭( ARB)会有一至两位评审员,进行方式和法庭一样,但会较为简单。出席官方物业估价师( Property Assessor)及业主或其代表需在庭上宣誓发言。具体 程序是官方代表首先发言,提交物业价格评估报告,继由上诉人发言提出反对理据及估价报告。之后官方代表提出问题,质疑上诉人报告不足或不准确之处。再由上诉人提问题向官方质疑。跟着分别是官方及上诉人的最后陈词指出自己报告的合理性及对方的不足。最后由评审员即时宣判有关物业的现值评估价( CVA)及计算的准则(视个别情况而定,评审员可以延迟用书面宣判)。

       

        判决的评估价可以高过或低于现值评估价(CVA)。而判决是终结的决定,除法律观点外,不能上诉。如对判决真的觉得不合理或不服,只能在下一次收到新的评估通知书再提出上诉,当然希望不要再遇上同一位评审员,要知道评审准则有时是很主观的。

(12/6/2004)

 
 

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