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买屋不验屋遭损失

买楼三件事:谨慎签约、验屋、留意细节,任何一环都绝不能疏忽。有人以为买到梦想之家,却不料却是噩梦的开始。

多伦多房地产律师 Bo b Aaron列举一宗没有先验屋才作实买卖合约导致买家巨大损失的案例,在20064月,WalterShelley Cotton签了买卖协议在Brantford买了他们的梦想之家。 交吉后,噩梦随即出现,竟然要花钱超过$85,000修正房子的问题,务求符合建筑规例。 两人的不幸,就是因为心急买屋而不验屋,并且懒惰地依赖一张标准表格,导致损失惨重。

心急加大意买屋累事

他们在签署offer to purchase之前,曾阅读过由卖家GaryLaurieCarey Monahan 提供的「卖家物业资料声明」(Seller Property Information Statement﹑简写SPIS) Cotton两人跟经纪仔细阅读了每条问题。

这张表格透露这所房子的卖家曾在欠缺建筑许可证的情况下进行大型维修。 即使当时Cotton的经纪已作出劝告,但Cotton两人因为眼看当时的房市炽热得很,所以坚持指示自己的地产经纪代表向卖家作出无条件的柯化offer(无要求要验屋)

当一切交易完成后,买家才进行验屋和电力安全检测,就在当时发现许多问题。 最后两人有感房子需要大型的维修,当时他们形容房子接下来的6个月「大混乱」。

买家损失严重遭双重支出

Cotton两人入禀法庭,控告Monahan,要求取回维修费用,并指Monahan他们有意把房屋的问题隐藏起来。 Monahan则辩称并无刻意隐瞒自己知道的东西,同时指自己很诚实地回答SPIS上的问题,更认为是买家方面因懒惰而并未进行验屋便即决定购买。 这一次的争论持续了10日。 Bo b Aaron估计,这类型的案件,律师费会超过$10万。

法官Harrison Arrell在四月底发布裁决。 他一开始便以1960Law Society课堂 Bo ra Laskin教授说的话:「没有欺骗行为、错误或不实的陈述,一个买家购买一个现成的物业……除非他用合约条款保障自己。(原文:Absent fraud, mistake or misrepresentation, a purchaser takes existing property as he finds it... unless he protects himself by contract terms.)Arrell另外也引述1979年一个安省上诉法院的判决,指出一个卖家如果知道一间重售物业有任可隐藏或潜在的问题,并会购成居住危险或不适宜居住,是有责任向买家披露。 否则,卖家并不需要披露房子内任何隐藏和明显的问题。

 “有意无意”成判决重点

要在这类型的案件中获得胜诉,如Cotton这类买家,需要证明物业的隐藏问题会对住客构成危险或不能居住,而且卖家一早就知道问题的存在并刻意隐瞒。

因此,法官判Cotton二人败诉,他指出卖家并不是一早就知道房屋有问题,同时并无证据显示卖家刻意隐瞒问题。 他又认为,卖家已准确地和诚实地在SPIS表格中回答所有问题。

今次这宗案件只是采用SPIS表格出现问题的冰山一角。 Bo b Aaron认为,这份由安省地产协会印制的表格,是常引起诉讼问题的根源之一。 Bo b Aaron提醒大家,使用标准表格必须小心细节,而且,买屋却不验屋,风险的确相当高!

 

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有袁相聚  助君安居

(10/6/2010)

 
 

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