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慎防买卖房屋的八大误区

以下买卖房屋时的八大误区,是很多人在买卖房子时存在一些错误的想法,希望给大家予有益的启示。

误区一:估价错误。

一些人看隔壁房子比政府估价15%卖出,自己也以同样比例报价。其实,到底应该比政府估价高多少来报价才合理呢? 如果只是看到士嘉堡某房子售价与政府估价的比例,万锦的卖主也这样卖。这样做是不可取的。即使差一条街,卖价可能差别很大。在地产专业上,有种方法叫CMA(comparative market analysis)来给物业估价,它是根据目前市场上该地区现在在卖的类似的房子的叫价,过去一年内该地区已经卖出去的类似的房子的售价,卖房子所需要的费用,市场的调整等因素所得出的一个价格,因此能够反映出这个物业目前的价格,如果在估价上主观臆断,盲目按比例估价,会为自己带来巨大损失。北约克有些200万以上的豪宅,卖出价比政府估价高20%,也有些豪宅高25%。所以胡乱估价是差之毫厘,谬以千里。

误区二:喜欢暗盘操作。

有的人不知出于什么原因,不想将自己的盘放在网上,也不在房前插牌。买卖其实最好放到网上,大多市有20000多个经纪,要让他们都能看得到,才会有更多人帮助你找到更多的买家。有人不愿插牌子,不想让邻居知道自己在卖房。但殊不知邻居是很大的潜在买家。因为他们熟悉喜欢这个区,会愿意在这个区买房,而且会介绍亲朋、客户来买。卖房子就像找对象一样,虽然靠缘分,但一定要让人知道你没对象才可能有更大的寻觅空间.

误区三:半路杀出个朋友来。

买卖房子时,朋友往往起到很大作用。但很多人在要决定买房时,会请朋友来参考。朋友来了,因为没看过其他房子,没有比较,过去曾买过房子,但现在的市场情况却大不一样了,他们既然来了,不发表意见又怕辜负了朋友的信任,于是胡乱发表自己的意见,有时会使买主下了错误的决定。许多买卖过房子的朋友未必懂房地产,而且房地产市场的变化又很快,所以请朋友帮忙,要找懂的房地产的朋友来参谋。 

误区四:看谁卖得快。

有些人会说这样的话:有经纪承诺我两个月把房子卖掉,说卖不掉他自己买,这样的经纪是好经纪。还有人说哪个经纪好,就说:他两天就把房子卖掉了,或者说,别人卖不掉的房子,他都可以卖掉。其实,卖房子有不确定性,不知谁会来买你的房子,也不知买家给的价格是否合适。还有卖家的要价是高于还是低于市场价,每个地段在每个时期售出时间是有规律,但也有例外。就像找对象,你能说你要几个月就可以找到自己合适的对象吗? 类似以上的承诺,其实是具误导性的。

误区五:卖房子前要装修。

有些卖主在卖老房子时,担心卖不掉,就花很多钱装修。比如,在卖房前将地板换成实木地板了,还把墙刷成另一种颜色,在院子里种了花,结果也许是买主不喜欢他的新装修。因为装修需要成本,房子的定价也上去了,价格竞争力就减弱了。不是所有的房子都需要装修,如果房子不错,只是一些电器旧了,换上新电器就可以增加档次,如果房子整体很旧,只装修一部分会不协调,还不如将发挥的空间留给买家。当然,卖房子之前投入不多的钱做清洁,粉刷,简单修理,还是很值得的。如果要做大的变动,投入比较多的资金,最好是跟经纪商量一下。除非你是职业炒房者。

误区六:认为所有合同都是标准的,不看内容就签字,引出很多纠纷。

例如,你本来只想跟经纪签了三个月合同,但经纪说签了一年。你找到该经纪的公司也无法解决,因为他签了合同。请注意,签合同的时候,合同的期限、价格、佣金都要搞清。同时双方所有的承诺,都要写在纸上,口头的承诺没有意义。有些经纪为了拿到Listing,降低佣金,给买家经纪的佣金也比市场上少,致使买家经纪不愿意带客来看,也会影响房子的销售。

误区七:卖家自己推销太起劲。

有些房主在别人来看房时,生怕人家不知房子的优点,拼命解说。推销太起劲,也会给人其他的联想。最好的办法是屋主在买方来时,暂时回避,保持神秘感。房子自己会说话,布局、地点、年限、装修,买家可以自己知道。何况买家也有自己的经纪,他的经纪更了解客户,介绍得更有针对性。所以,卖家给看房者自由空间,如果他们有问题,才解答。

误区八:买家出Offer,认为价格越低越好。卖家开价,认为越高越好。

有些买家,认为价格开得低,就有可能买得低,现在是信息时代,买家卖家都知道市场趋势,想找到大大低于市场价的房子基本不可能,要寻找傻子卖主就像中彩票一样难。卖家也是一样,要寻找傻子买主,也基本不可能。大家都知道,买房子要看房子的历史,政府估价,周围类似房子的价格,房子本身的情况等等。有的经纪为了拿到Listing,取悦卖家,开出高价,结果是很常时间卖不出去,错过了卖房的最佳时机,结果导致宾主之间互相埋怨,不欢而散。

 

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有袁相聚  助君安居

(6/14/2010)

 
 

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