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勿因鸡毛蒜皮小事取消合约

在购买物业时,虽然已签订成交日期,但也可能有机会因为一些问题而导致不能在指定日期完成买卖,假如买方或卖方末能履行合约条款,另一方是有权拒绝成交,如果买卖双方是有诚意完成交易的话,是可以商议延長成交日期将问题解决的。

也有一些买家或卖家﹐在签订买卖合约后才改变主意,故意在小问题上挑剔,目的是为不想完成交易找藉口,如果另一方据理力争的话,不想成交的一方未必能夠以细微的问题去推翻合约。以下的案件,卖方就是企图利用一些小问题去推翻交易,而导致買方告上法庭,由法庭作出裁決。

X先生签订买卖合约购入一所两层高的商住房屋,在合约中﹐买方同意承接业主之前的第二按揭(second mortgage),双方並约定成交日一起到注册处辦理过户登记。X先生由于成交日不在加拿大,所以便签署授权书,授权儿子签署有关文件。

在成交日期前,卖方的律师未能提供有一些重要的文件,然而X先生的律师同意给卖方律师多一星期时间提供有关资料。

成交日期定在一号,物业成交最繁忙的日子,双方律師相约在下午3时在注册处辦理登记,假如出现问题,由于时间紧迫,不可能作任何更改。

当天准备登记第二按揭时,注册处职员拒绝登记,原因是X先生的授权书漏写上「to the best of the attorney's knowledge and belief, the power of attorney is still in full force and effect and the principal was at least eighteen years of age when the power of attorney was executed」的字句,而X先生的律师称问题可以纠正,翌日便可登记。

但是卖方律师与业主联络后,坚决拒绝延期,并称所签的买卖合约已节束,于是X先生的律師便向卖方提出诉讼。

法庭对于这种案件的判决,会考率卖方拒绝交易及終止合约,有否给予买方一個合理的时间去纠正错误,很明显卖方并没有给予买方任何机会。

法官并指出,判例法(case law)支持买方的立场,因当卖方即业主在卖房地产时,要有一种法律责任,本着诚意,并采取一切合理步骤去完成交易,业主決定不完成交易,必须要合理和诚实,不可以有错误的动机。

业主在面对这种情况下,如属于小问题或遗漏,应采取合理的行动解决。在之前X先生的律师亦有给予卖方时间去补充文件,因此卖方亦应给予买方机会去纠正疏忽。

法官同时认为,卖方是有意将小问题当藉口,希望能取消交易,因为在签订买卖合约后,房价不断上升,假如合约取消,便可把房屋再以较高价钱出售,因此法官裁决卖方必须要完成这次的交易,将物业卖给X先生。

这个案例说明,当购买物业时遇到卖方试图寻求方法来摆脱协议时,购买者是会受法律保障的。

 

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(6/10/2010)

 
 

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