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追讨终止租约的损失

业主和租客的关系建立在一纸合约上,如一方违反合约,双方关系就会破裂,另一方便可以根据合约条款处理﹐甚至采取法律行动。

业主和租客的糾纷,往往发生在欠租方面,以下就是一个欠租的案例。

Jason(化名)与一个购物商场签订了租约,租用美食閣单位作为经营特许快餐店,租约为期5年,此租约特別指出,若租客欠租,业主有权将单位收回及追讨赔偿。此外,租客必须在合约期满或租约终止时,将经营生意的装置及物品搬离单位,否则所有单位內的物件将归业主所有。

Jason在签约1年后,由于生意未如理想,便向商场业主要求減低租金,但遭到业主拒绝,Jason后来停止支付租金,商场业主多次发信告知Jason欠租是违反合约,要求缴付拖欠租金。

商场业主在彼得拖欠租金8个月后,安排执达利发送封铺通知书给Jason,查封所有店铺內的东西,现在彼得有两个选择:

() 由业主接收单位內所有物品。

() 签署承诺书,缴清拖欠的租金,单位便可解封,继续营业。

Jason簽署承诺书后,继续营业,但之后仍然拒绝支付租金,而业主并没有进一步行动,但在3个月后,商场业主发信通知Jason,如在限期內不缴清欠租﹐便会终止租约及追讨损失。

在限期到后,业主将单位锁上及发信通知Jason5日內将私人物品帶走,业主向法庭申请追讨损失。业主所指的损失是指合约內未能完成租约期的租金。

业主是根据租约条款而向Jason追讨赔偿;但是Jason的争论是,业主在终止租约后,已将单位重新租出,业主根本没有任何损失,所以要求赔偿是不合理。

法官的判決,一般在于单位可再次租出,是否与终止租约有相连关系。

在这宗案件中,法官认为业主将单位可以再租出,与单位收回后再次租出无关,因为商场业主早在Jason终止合约前已开始裝修商场,重新规划商铺,虽然两者在同一地点和经营同类快餐店,但是单位是经裝修后才租出,所以裁定彼得需要支付商场业主的索偿。

业主在这次诉讼虽然成功,但在实际操作上,业主如要向前租客要求赔偿损失,是非常困难的。



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(6/9/2010)

 
 

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