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买旧屋盖新屋再转售是否缴纳GST?

以下是一个有关贷劳税的案例:

A先生是一名生意人,有自己的公司,而公司已注册贷劳税(GST,也称商品及服务税),但A先生本身个人并不是注册GST的人士。他打算买入一住宅物业,这是以个人名义的投资,与他自己的公司无关。他打算买入后把物业拆掉再重建一座有自己设计想法和品味的住宅物业。问题是,如果在将来建成物业后把这座新盖的物业再转手卖出,这物业是否要收取贷劳税?

要分析这个问题,首先要从这座新建物业的原本用意作为着眼点。首先,凡是住宅物业的转售,都是可免除GST税项的,因为重售住宅物业,大多都免GST。除了一种情況是例外,这就是新建成的住宅物业。

新屋属于商品

因为新建成的住宅物业推出市场归属于商品,凡是商品,都是要课税的市场交易。比如说,新盖成的住宅物业,大多是由建造商建好再推出市场出售,建造商都是贷劳税的注册者。所以,新盖的住宅物业出售时,建筑商便要支付GST。但问题是,这位A先生的想法是以私人名义买入一栋旧住宅,然后重新盖建成一栋新房子出售,这是否意味他这样做会被视为建造商般处理?

建筑商做生意的意图是明显的,所以建筑商把新盖物业卖出,便要缴纳GST,因为是生意交易。但A先生把旧物业买入,重建后再卖出,是否算是做生意呢?这便要看他的意图了。

A先生若是把新盖物业用作自住,在盖建时并没有想过把新盖物业再卖出賺取利润的话,他便没有做生意的意图,若在往后日子因某种原因把这座新盖物业卖出,都不应要收取GST,因为这栋物业并不算是商业转售,所以GST便不适用了。再看以下两个案例作进一步说明:

例一:

X君是一名投资者,喜欢投资在物业上,他每次都物色优质的住宅物业,把它重新盖建后自己入住。在住下来后,他也会再物色另一质优物业然后重建,接着把现在正居住的物业卖出,他再搬入第二个“新”物业內,周而复始地为自己在投资住宅上牟取利润。在这种情況下,X君会被视为和建筑商一样,是倚赖出售重建住宅图利,所以每次出售的重建住宅物业,都要付出GST税项。

例二:

Y君本人也买入一住宅物业重建后打算作为自己的家居。但在这座房子盖成时,公司要调派他去温哥华工作,由于是长久性的任命,Y君只能将这座在安省新盖好的房子出售,然后到温哥华再卖入一房子自住。这种情況下,Y君不会被视为建造商,因为他在重建及再出售在安省的物业时,并没有营商的意图。

营商意图成关键

从以上的分析,出售新盖的住宅物业是否要负上GST的责任,便要视乎出售者在重建及出售的过程中,是否有营商的意图。当然,要证明是否有营商意图,不能单凭口述,有很多出售者的一切行径都是有力的证据,也不可能单凭口说便能把所有的行为推翻。

回到A先生的例子。假如A先生的意图其实是想重建住宅物业再出售作谋利用途的话,那GST便要被征收了。但由于他个人并不是GST的注册者,那么他是否能向买家收取新楼价的5%作为GST呢?

问题是客戶并非GST的注册者,他没有获授权收取5%的GST,买家根本可以不支付GST,这绝对是买家的权利,因为只能是GST的注册者,才可收取GST。也就是说,在已获得联邦税务局正式授权的前提下,注册者在营商交易中可替稅局代收取GST。由于A先生本人不是GST注册者,他便没有这个权力去向买家收取GST

但这座新盖住宅物业的GST责任仍没有解決。根据税局的法例,A先生要自行评估这座新物业的GST然后上缴税局。即是說,GST的缴付责任便落在了出售者的身上。也就是说,若将來税局要追究GST的则任,也只会追究没有注册GST的卖家而不是新屋买家。

其实,若A先生自我评估GST并上缴税局后,也可以向税局取回在重建物业工程中所付出的贷劳税,包括物料及承建商的GST,这种处理方法,是避免双重抽取GST而已。

 

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(5/28/2010)

 
 

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