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10种住宅不好卖

没有绝对不好卖的住宅,都是相对的,它因地、因时、因人、因条件不同而不同。

1,地点不好的住宅不好卖。同一个地方对有些人就是买房首选地,对另一些人就可能不是,关键是人们的需求不同。很难用同一个尺子去衡量,如果非要搞出些所谓硬指标来,那么学区、平均收入、拥房率、自然和社会环境等人口统计资料相对可以用来参考。

学区相对不算好、拥房率低、平均收入低的地方对对于学区要求高一些、收入高一些的人口群体来讲算是地点不好,但对对于学区要求低一些、收入也低一些的人口群体来讲就不算是地点不好。

就同一学区也有地段相对好与不好的情况,一般来讲,在距墓地、殡仪馆、垃圾处理场、高压线、手机塔、监狱、污染源近的住宅会最大可能地影响出手;距主车道、机场、车站、码头、军营、工厂、仓房、商业区、消防站近的住宅噪音会相对大一些,有人认为安全系数也显得低一些,受影响次之;距宾馆、学校、医院、科研单位、政府机构、健身俱乐部、公司集中地等人口集中地段近的住宅,也有一定的影响。总之,临非住宅使用地(森林、高尔夫球场除外)近的住宅不好卖。

拥房率低的区段房客多,人口流动大,低收入家庭多,地产投资者多,生活环境相对差些。

2,质量不好的住宅不好卖。一般发生在老房子的建材没有更新、较新房子的建材过于低质的情况。

3,标价太高的住宅不好卖。价格太高对买家没有吸引力,会失去市场竞争力,当然就不好卖。

4,个性化太强的住宅不好卖。由于有些住宅主人有着特别强的个人爱好,花大价钱对住宅进行建筑添附或建筑缺减,致使个性凸显,失去了大众的
口味。如社区内唯一超大超豪华住宅,象鹤立鸡群一般;在后院建一独立宠物住宅,耗资上万;在客厅里安设地下大型按摩浴缸;为增加厨房面积把客厅改得极小或者没有;把车库改成居住面积或办公室(无车库住宅);把独立住宅改建成鸽子笼大车店,房客在街上线型停车等(把地下室建成厨厕俱有的独立出租单元房可能除外)。屋主要找个性认可的买家比找大众口味的买家难得多。

5,风水不好的住宅不好卖。一个很有意思的现象是愈来愈多的买家开始相信风水理论,许多人甚至在雇请房捡员的同时,雇请风水先生,而且更看重后者的报告。这在亚裔买家群体中更日渐显露。

6,建筑式样过时的住宅不好卖。最为典型的不好卖住宅式样为村舍式(cottage)、高牧场式 (high ranch)、大屋顶式 (cape) 和牧场式(ranch)等。这些式样是欧洲移民二百年前从欧洲大陆抄来的,这类房子房龄大都在35年以上,居住着一些中、低收入的家庭,愈来愈不被现代人接受。但维多利亚式、殖民式等老样式住宅仍然很有市场。

7,没有《建筑许可证》(CO)的住宅不好卖。屋主对住宅进行过扩建、改建、加建,再售前未办理CO的。不好卖的主因是各种解决方案都会给买家带来程度不同的麻烦,即就是解决之后地税也会有相应提高的可能。

8,卖房时机不对不好卖。时机是指市场降温、淡季等因素。有时,买方群体有
买涨不买跌的现象:市场升温时抢着买,市场降温时等着买。多伦多房市冬季一般为淡季,虽然这一季节的买家大都非常认真,但数量仅占全年的少数

9,市场推销力度不够不好卖。卖房的广告覆盖面当然愈大愈好,自然成本相对就大,广告覆盖面太大也是没必要的。一般掌握在MLS层面就足够了。一般屋主自售的广告力度要小一些,所以成功率也低得多。

10,公共服务系统不完备的住宅不好卖。诸如交通不便,缺水少电,远距离到消防站、警察局、医院、学校、商业区等。

任何地产都是有价的。如果售房屋主对上例各项都无能为力的话,也许,降价是修补全部不好卖问题的钥匙。

 

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有袁相聚  助君安居

(5/25/2010)

 
 

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