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投资楼花稳赚?

今年3月大多伦多重售市场火热,令今年首季创下多伦多地产商会有纪录以来的新高,共成交了22,418宗。尽管银行相继于3月底提高了按揭利率,但仍是处于低位。业内人士估计,今年春季市场,有可能挑战纪录。

单是3月份,重售市场有10,430宗成交,当中Condo就占了2,411宗,继独立屋之后居第2位最受欢迎的物业类别。某经纪说,在去年初房市最萧条的时候,许多投资Condo楼花的客户曾表示担忧。而通过紧密追踪Condo房市的交易情况,他对客户表示了审慎的乐观。所依据的重要事实是:即使是在经济发生衰退时,市中心的Condo价格依然坚挺,几乎没有下挫!

对于Condo的巨大需求依然存在,源源不断的大量移民和大学生们支撑起了Condo市场。某经纪表示,而在当时「风声紧雨意浓」的喧嚣声中,某些Condo豪宅如Four Season(每尺售价高达$1,000)等的建筑工地依然是轰轰隆隆,显示了财界高层对于Condo市场的坚强信心。另外,近来登陆的一些财力雄厚的新移民的积极入市和日益增多的海外投资也加速了多伦多房市的复苏。事实表明,多伦多Condo市场经受住了经济危机的严峻考验。

投资楼花目的﹖

等待落成后自住﹑出租或「炒楼花」。从广义上来说,这都是投资行为。但前者和后者在投资模式上是明显不同的。

1.   买来自住 : 一般是首次置业者,或喜欢住新楼而又不愿意分租者,或为了上班的方便,或享受Condo之生活方式,往往只买一个单位,主要考虑自己要住得舒服。

2.   买来出租 : 强调「以租养房」的长期效益,主要考虑到Condo出租的省心省力,和将来正现金流的回报。

3.   炒楼花 :是纯粹的投资客,强调短线投资行为,讲究的是「短、平、快」和「稳、准、狠」,最好在交吉(final close)之前就卖出赚到盈利。「炒楼花」者往往会投资多个Condo楼花单位。

投资楼花有没有风险?

没有风险,哪来回报? 房地产投资亦然。说实话,买楼花的回报和风险都应该大过买现房。只有卖出实现了盈利,才算是落袋平安。所以,炒楼花者应该有比较好的财力和风险承受能力,这与投资股票或债券的道理类似。

当然,风险是可以控制或规避的:如在好地段买Condo楼花,风险就比较小。某经纪表示,所谓好地段,便是「需大于供」,最好在地铁线附近或繁华地段,最好靠近大学和商业区;周边居民的收入比较高;安全;容易出租,最好有正现金流;历史纪录表明保值增值性好;土地资源短缺等等。

买可靠发展商的楼盘。不要忘记找诚信可靠、经验丰富的房地产经纪把关。在10天冷静期内,请一位专长于房地产的律师看合约文件,并尽可能去银行获得贷款预批文件。

投资楼花有盈利吗?

某经纪透露﹐常有人问他﹐多伦多Condo的价格是否到顶了?他个人认为﹐因为房价是上涨的,与过去相比,许多人就会认为当前的房价是最贵的或到顶的!正是永远与过去比,有些人就会觉得当前不是买房的好时机。而这个「当前」,一不小心就成为了「永远」。

但是,由于多伦多的房价在国际大都市中属于平实,富国移民或有钱的移民依然会觉得现在的房价便宜。某经纪认为﹐从宏观和长期来看,Condo的价格永远不会到顶,今后投资Condo楼花就能够盈利。当然,短期调整或房价的下落是有可能的。房价下落时不卖就是了。多伦多有的是Condo永远可以租得出去的地段。只要房租收入能够基本包括住房贷地税管理费等成本,Condo市场就不可能垮掉。

担心房价到顶的人,往往忘记了通货膨胀的道理。许多基本消费品的价格不是一直在涨吗? 最低工资不是一直在涨吗? 建筑材料和人工等成本不是一直在涨吗?只要有通货膨胀的存在,长期来看房价就一定会涨。举例说﹐1970年时的多伦多平均房价是$29,492,但那时年工资收入也低。根据Demographia公司对住房支付能力的调查,多伦多的房价是年均收入的将近5(想想看北京上海的房价是老百姓年均收入的多少倍?!)。所以关键是工资收入和房价的比例要合理,这决定了中低端房屋市场的可支撑性和大众的可负担性(高端豪宅市场则只是富豪们的领地)。同时,也不要忘了海外投资者或富国移民或投资移民们对于房市的明显推动力。

投资Condo楼花回报高吗?

多伦多作为世界着名的大都市和国际金融文化中心,构成了北美最大的Condo市场,因此Condo楼花历来是多伦多房市的重要投资方向。

某经纪说:「 过去67年以来,我有客户在Condo楼花投资上获得了相当丰厚的回报。如投资$1.6(10%首付)买入$16万的一室单位楼花,10年之后以$24万余卖出。5年前投资$4万余(20%首付)买入$19万余的1+1单位楼花,现在的市值已经达到$33万以上。一年半之前购买的penthouse单位楼花,市值已经由每平方尺$600到每平方尺超过$800。其回报之丰厚﹐远远超过了预期!

现在还是投资楼花好时机吗?

对于有些人来说,也许任何时候他们都觉得不是好时机,因为他们竟然会非理性地盼望房价掉回到156年以前。在房市触底时,有几个人会相信那就是「底」?机会就这么擦肩而过了。对于有识之士来说,任何时候都有投资盈利的机会,正如炒股高手无论在牛市还是熊市都能够获利。

正是在房市低落时,开发商才可能为了促销而明显让利,如5%首付,允许转名(这对炒楼花者至关重要),免费升级,免费车位,变相降价等。这岂不是低投入低风险有可能获得将来高回报的好事?目前,房产市场大热,抢offer的现象比比皆是。懂得在Condo楼花大热之前,去拿到那些优惠和让利,这就是投资之道之一。与此同时,Condo楼花投资的机会与风险可能是并存的,投资者要慎重。过去的回报不等于将来的回报,而将来的回报要靠机会的把握。

 

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有袁相聚  助君安居

(5/16/2010)

 
 

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