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经纪无诚信遭买方控告

这是一个牵涉买方的地产从业员违反忠诚义务的法律案例。

John6岁的时候移居加拿大,在他完成七年级学业时,不幸因父亲过世被迫辍学,因此他必须幫助母亲抚养弟妹。为了生计,John一直兼两份工作,一份是全职的建筑鹰架架构工,一份是在周末晚上和他的亲戚一起为客户装修地库和厨房。不停地忙碌工作,使得John没有机会好好学习英文。

最近,他与女友Shirley结婚,出生在加拿大的Shirley,英语能力强,目前在一家银行的分行从事秘书和银行办事员的工作。由于英文说写流畅,她经常担任丈夫的翻译,或者幫他看文件。这对夫妻婚后,想过独立生活并期待有一个孩子,因此他们计划搬离原与母亲和另外2个弟妹同住的公寓。

买价高于市价

Shirley双亲的一位朋友X先生有地产从业员执照,专门从事收购、维修和出租商业大楼等地产工作,他本身也投资房地产市场。这对夫妇希望在Shirley工作地点和約John母亲住所附近购买一个单位。

X先生告诉他们有一处符合要求的理想柏文(Condo),这栋柏文距离Shirley办公室只有10分钟车程。夫妇俩看过后也十分满意。然而,John是一个头脑冷静清醒的年轻人,他把X先生叫到一边告诉他,他们夫妻都很喜欢这套房子,但是价钱太贵,请X先生替他们杀价。X先生把买方的要求和期望如实转告卖方Y女士,Y女士也同意降价。双方愉快地完成买卖交易。

才刚搬進新居,夫妇俩就在大楼楼下布告栏张贴的房价资讯中发现,他们所购买的价格实际上高于布告栏公布的价格。不久,他们又听說,卖方Y女士是中介X先生的侄女,但X先生并没有告诉他们这个事实。

隐瞒与卖家的关系

夫妇俩对他们买到一间比实际公告售价还要贵的单位,感到十分不悦,便向律师请教了三个问题:

1. 中介X先生是否应该公平、诚实地对他们负起责任和义务?X先生坚持表示他没有误导或向夫妇俩说谎。而且X先生说﹐他是代表买方的中介,对买方沒有契约上或法律上的责任。 

2. 夫妇能否控告X先生?    

3. 若提出控诉,可以要求多少赔偿? 他们需要拿出仅有的积蓄支付诉讼费,问题是,值得这么做吗?

这对夫妇所要面对的主要的法律问题是:依照案例法,通常买方和其地产经纪之间的关系是很少订立合同的,这是因为买方无需支付任何佣金给中介,因此没有文件规定经纪对买方的责任是如何。通常买方的中介会在买卖合同中注明是否还担任了卖方的经纪人。

因此,如果这对夫妇不能以违反契约或契約责任义务控告X先生?那么,是否可以用其他如「应对夫妇俩负有诚实和公平的法律义务」的理由控告X先生?

这里是普通法的陈述:除了契约或受托的关系,不论是口头的或文字的疏忽,即便是诚实的误述,也可能构成金钱财物损失的诉讼基础,因为法律包含注意的责任(a duty of care)。一方从拥有专业技术人员那里寻求资讯,该专业人员负有注意的责任,他理应知道,他的被信赖是建立在他的专业技术上和判断上的。

最终裁決

因此,本案法官判決,H先生对买方夫妇应负起小心谨慎的责任,是基于下列原因:

1.X先生是一位具有35年专业知识和有经验的地产从业员,他经营房地产事业相当不俗,同時也有相当丰富的房地产买卖投资经验。    

2. JohnShirley是第一次买房子,他们没有任何购买物业的经验,尤其是他们完全依赖X先生的专业经验─一个被家庭信赖的所谓「朋友」。   

3.John的英文能力不足。    

4.X先生应公开诚实地告诉夫妇俩,Y女士是他的侄女。由于他想为侄女赚取更高的售屋利润,但他也有义务替买方争取更好的价钱,所以,这其中有利益冲突的可能。

因此,X先生对C夫妇负有应注意的责任(a duty of care),而他卻违反了这项原则,因为他没有告知买方夫妇,Y女士是他的侄女;而且他也沒有公开这单位的目前市价。如果地产从业员不知道市场价格,那么他就应该如实告知买方他不知道。任何房屋中介都需要掌握房地产最新市价的相关资讯,以提供更优质的服务。

总之,除了契約与受托义务外,这对夫妇可以根据「应负有注意责任」的原则,对X先生提出起诉。而夫妇俩能获得的损害赔偿金额,则是他的买价和市价之间的差额。

 

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有袁相聚  助君安居

(5/12/2010)

 
 

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