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联名贷款争一半业权


这是两位亲戚兼好友为了房屋裝修而引发的法律纠纷事件。

 

A女士在1999年于多伦多以低价购买了一栋房子,价钱低是因为房子需要扩建和整修。她买房后又攒了好几年积蓄,终于在2004年有能力裝修此房子。

 

她向一家银行申请房屋裝修贷款遭拒,原因是银行认为﹐以她目前的收入,无法偿还每月贷款。遭到闭门羹,A女士只有求助于多年老友-堂兄B先生。堂兄一听说A女士贷款被拒,立即义不容辞地伸出援手,提供了「联名签署」争取贷款,以解A女士燃眉之急。B先生有多年整修老旧房屋的经验,因此他也順便幫A女士做些整理维修工作。「联名签署贷款」获准,于是B先生順理成章地成为A女士的房地产「共同拥有人」。

 

共同签署房贷的威胁

 

B先生常利用周末幫A女士裝修房子,他同時也会买一些裝修所需的材料,如墙板、油漆等。不過大部分材料还是A女士所买。A女士同时雇请了专业裝修工进行大部分翻修工作。

 

很不幸地,2007年,二人对如何裝修的意见不同而发生了严重的争辩,关系失和后双方互不理睬。不久,A女士收到由S先生的律师所寄发的一封信函,信中陈述,B先生是「 房屋贷款共同签署人」之一,因此房屋有一半价值的权益应归属于他。然而A女士认为﹐她和B先生之间有很清楚的「谅解」,当B先生同意幫忙联名申请房屋贷款时,他知道他自己是不能获得房屋一半价值的利益的。当時,B先生也一再重复告知A女士无需担心,他不会索求房子一半价值的权益。遗憾的是,对这个「谅解」他们并沒有立下白纸黑字的承诺。

 

A女士在会见自己的律师时﹐帶了一份银行的文件,说明她已经有资格独自申請贷款,因为她目前的工作待遇优于从前,所以她不再需要B先生幫忙共同签署房屋贷款。

 

须具备的先決条件

 

本案主要的问题是,B先生是否仅以「共同签署人」和「共同拥有人」的身份,就可以有合法的权利资格获得房屋一半价值的权益?换言之,一个朋友或亲戚共同签署房屋贷款,使得主要贷款人因而获得融资,而把亲朋的名字列入房屋所有权以作安全抵押,那么,该亲朋是否就有权利分享房屋的资产吗?

 

本案B先生的律师会偏重「房屋共同拥有人」的辩詞,做更有利于B先生的辩解。由于B先生被认为是房屋共同拥有人,因此他必须证明他与A女士是共同共有(joint tenant)或分別共有(tenant in common)。如果 B先生欲证明他与A女士是「共同共有」房产,必须符合四项标准:共享产权(unity of title),共有的时间(unity of time),共同拥有权(unity of possession),共同享受利益(unity of interest)

 

对前二项的标准,B先生或许还能提出证明,不过有争议的是,早在B先生把名字加上 「共同拥有人」之前,A 女士早已经是合法的房屋拥有人很多年了。S先生无法提出第三项证明,因为他无法证明自己有权利或A女士有意让他住进这间房子。所有的证据都显示房子是属于A女士个人所有的。

 

至于第四项标准,B先生同样提不出来,因为普通法认为,不同性质的利益是不可能存在共同共有人之间的。B先生必须证明他与A女士有共同的利益,例如:他也分担每月房屋贷款,或者协助维修房子,像除草之类的工作。或许有些行为可以被认为是共同的利益,那就是B先生幫忙缴付水电费、房屋税,或是他付给A女士有关房子的费用,或是他有时住在这栋房子里。然而本案可以清楚地看出,S先生从来沒有住在这栋房子內,虽然他曾经买过一些裝修房子所需的材料,但这并不能证明二人之间有共同的利益。

 

白纸黑字保障权益

 

因此,既然B先生无法证明他和A女士公同共有这栋房子,A女士完全不必为B先生仅是房屋贷款联名人以及房屋共同拥有人这一事担忧。同样地,G女士在法律上也沒有义务给付任何补偿于B先生,只要她能证明使用B先生的签名并沒有对他造成任何实质的损失,或者提出B先生沒有以任何方式对房子的价值做过任何贡献等证明。

 

所以B先生不能对房子要求一半的权益,除非他能提出正当合理的理由:为什么他有这个资格权利,例如:「联名签署贷款」对他造成重大损失,或者他提供很多金钱资助A女士整修房子等。不过,为了把B先生的名字从房屋所有权中刪除,G女士必须自付有关的律师费。

 

像这类法律纠纷有日益增多的趨趋势,因为受迫于房屋贷款的申请期限,贷款人很容易转而向亲朋求助,如果迫不得已非要如此做,那么你最好白纸写下黑字,保障自己的权益,万一日后与亲朋关系破裂,就可以防止对方采取法律诉讼途径做非份的索求。

 

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有袁相聚  助君安居

(5/11/2010)

 
 

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