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冻结资产可省增值税

物业收租是稳定投资收入的来源之一。物业向来都有可观的升值潜力,所以很多人都认同投资物业比其他投资项目风险较低,而相对的回报又较高。

当然,若把物业作炒卖而偏向短期利润,其风险便较大,此类投资者通常都不会依靠物业出租的租金回报。而若把物业作为长线投资,也就是既收租,又准备获取物业的增值回报。但投资者要考虑物业的长线增值而引伸出的增值税务问题。原因是物业可能每年都有增值,若把物业作长线出租,投资者之增值税便可能每年都会被提高。

当然,这种说法是建立在假设加拿大的资产增值税,在将來不会再降低。由于在过去的10年左右,资产增值税已減过两次至现在的25%税率左右,即增值额的50%才要被抽税。

新移民投资物业

增值税在将來是否再減又或者再增加,还是未知之数。但有一种情况可以确定,长线的物业投资其增值额大多相当高,到时无论增值税之税基是多少,投资者的增值税责任也因高增值额而相应提高。

加国新移民在物业方面的投资较多,可能是新移民帶着一些资本移居加国后,不用再找寻任何专业工作或生意,投资在物业上可马上获得较稳定的租务收入﹐也可享有物业升值的长线回报。

但这类投资人士要考虑如何減低自己将来付出的物业增值税。因为这批移民(2030年前在加国定居的移民)在早年买入一些物业作收租至今。物业价迄今的增值往往都可能超出100%,而這物业很可能继续增值。

转移资产至近亲名下

要把这长远增值稅务责任減低,便要採用加国税制里容许的资产冻结方法(Estate Freeze)。所谓资产冻结法,是把具升值潜力资产的升值,固定在一既定水平,不让他继续升值。这并不是要您「破环」资产的升值力。正确的资产冻结法,是把将來的资产升值潜力,转移至另一人而不用独立自己承担。

至于要转移给什么人,这方面您需要谨慎考虑,可以承受资产的人当然是自己的至亲。因为资产在被有效冻结时,您便可能失去资产的控制权。

要有效地把资产冻结,即作税务上的冻结,便要把个人拥有的物业转为用作有限公司持有。用有限公司去持有,是利用有限公司发行股份的能力,以固定资产在股份的价值內。

用一简单例子说明,X個人名下拥有两栋公寓大厦收租。这兩座大厦都是7080年代购入。如今物业的价值升高,比如升至$8百万左右。假如这兩座物业在7080年代购入时是$4百万,物业至今便已升了$4百万。X至今仍未打算把这两栋物业在短期內出售,想继续持有作为长线收租用途。但X担心将来物业可能继续升值,到时其个人要承受的增值税便可能更高。

成立有限公司

X可以采用以下方法:成立一间有限公司

公司的股份分两大类。第一类是普通股,即有升值力及控股力的股份;另一种是固定面额的收息股,即这类股份不能升值但是有固定面额。

A君可把這两栋物业以现在市价售予有限公司,X从有限公司取回有固定面额的收息股。由于两座物业目前市价是$8百万,X所取回的收息股面额便必定是$8百万,这才算是公平的市场交易。

接着是X20岁儿子向有限公司购入低价值﹑可升值的普通股。这里的低价值是因为这些普通股在此时并无价值可言,其价值要看这两栋物业在将来的升值潜力,即由現在的$8百万市值再上升的增值额。例如5年后这栋物业升至$9百万,这普通股的价值在5年后便會是$1百万。

X的固定面值收息股,其市值永远都是$8百万,因为这是股份的面值价值。这便是把X的资产作出税务冻结的方法。X将来的增值额便会固定在$4百万,即由购入价的$4百万至把物业售予有限公司的$8百万市价。X是间接地把物业将來的升值力转至其儿子身上,即物业的升值额,可由兩人分担。

要采用资产冻结法还需考虑其他因素,例如分担人的关系及其能力﹑把物业转至有限公司的相关物业转让税项及其他专业费用如法律及税务等。尽管比较复杂,把具升值力的物业作资产冻结,仍值得投资者考虑。

 

 

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有袁相聚  助君安居

(3/14/2010)

 
 

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