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物业维修开支V.S增值开支


由于安省是大部分新移民安家乐业的地方,这里的租务市场一向十分畅旺。随着需求增加﹐很多家庭便把住宅分租﹐增加收入。


其实把房子分租﹐可能会触犯市政府法例,但在税务法立场上則无关痛痒,只要如实上报租务收入便可。

亲属补贴无需呈报

有些情況是﹐亲属在自己屋內居住而付出一定钱财的话,这类收入是无需上报的。原因是这些金钱上的帮补﹐只是一些补贴形式,身为业主根本沒有想赚取租务收入,所以不算是租务安排。再者﹐亲属付出金钱以作帮补﹐并非依照租务市場市价的安排,所以也不购成租务收收入的理据,所以若阁下在自住物业有亲属同住,所收取的金钱补贴可袋袋平安﹐而无需作税务申报。

话虽如此,若阁下下真的把自己的投资住宅物业出租﹑又或者是把自住房屋分租而赚取租务收入,便一定要呈报租务收入。相对来说,在租务上的支出﹐也可以上报以作抵消租务上的收入。

税务局对租务上的支出﹐也作出一些监察,对于一些不寻常的租务开支都作进一步核查。最常見的较不寻常的租务开支﹐是一些较大金额的维修费。

税务局的立场是﹐一些维修开支应该是属于物业资产增值的开支,所以不能当作一般每年维修支出﹐不能作为该年的租务扣減开支处理。

维修开支扣減租务收入

所谓维修开支﹐是指把物务算坏的部分还原,例如木楼梯损坏了,业主请人把它维修回复原状,这便是维修支出。这项开支一般都可在该年申报为租务上开支作为扣税用。

相反地,若阁下把原本损坏的木楼梯完全改装为石楼梯,这类开支便不能做一般維修处理。而应算是物业资产上的增值开支,此类开支只能附加在物业成本价上。

倘若将来把物业出售,这项开支便成为物业成本价的一部分,这样便可能令原本的增值減低。例如物业的购入价是$200,000,期間共用$50,000作为资产上的增值修补,如此一来物业的最终成本价便是$250,000了。

那么,税局是以哪些准则去分別一般维修开支及增值的开支呢?首先﹐要注意的是金额上的分野。即是说﹐若维修支出的金额相对较大的话,大家便要小心处理在这方面开支的申报。但所有较大额的维修开支﹐未必一定是不能在该年用作扣減租务收入上的开支。要考虑的因素有如下几点:


令物业增值的支出

第一﹐要考虑的因素是﹐开支是否具有长远性,例如把木窗改为耐用的胶窗﹐便有长远性的元素,因为修改会令门窗更耐用。又例如用在室內的新油漆,由于在屋內会很耐用,所以也可以作為物业资产性的维修而不能在同年作为租务开支。但同时在室外的油漆,由于不具耐用性,所以可以作为租务开支而作即時扣減。

第二﹐可考虑的因素是上述的一例子即木楼梯改为石楼梯,是让物业改善而不是保持,所以这一类开支也应列作为物业增值开支﹐而不能即時扣減在租务收入上。

另外﹐物业內所购买的其他资产如冰箱﹑家具等﹐都是资产上的开支,所以不能当成作租务开支的一部分。但同時把屋內旧了的电线组件更换,由于电线组件是屋內的一部分,所以更换是可以作为屋宇保养维修的经常性开支﹐视为租务开支处理。

第三﹐开支本身的金额假如相当大,便要有心理准备这类开支可能被税局当作资产性开支﹐而不容许在租务收入上作务租務开支处理了。

当然,若这类开支真的符合以上所提及的主要因素的话,便可能有足夠理据和税局力争。

在每年申报租务收入与开支列算表內,税局会根据每项开支的合理性﹐向纳税人作进一步的核对。所以在申报较大金额的维修开支时,申报人便要仔细考虑以上所提及的因素,做到有备无患。

 

 

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有袁相聚  助君安居

(3/14/2010)

 
 

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