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避免装修纠纷三部曲

买过房子的朋友们(公寓物业除外),很大部分都有将房子进行过不同程度的装修,除了某些有足够的能力和时间,自己完成这些工程的朋友之外,大部分人应该是请装修公司完成的。装修是一个比较容易发生纠纷的行业,根据安省消费服务部的统计,他们所受到的最大宗的投诉,是有关装修的纠纷。这些纠纷的产生,消费者和装修业两方面都有一定的责任,不良业主和不肖装修公司,都是同时存在的。同时,更多导致纠纷的原因,是双方沟通的不足,认知的差异。不客气的说,因为业主是主动的一方,有权选择装修公司,最后确定报价和交易方式,甚至施工方式和进程,除了某些被不良公司误导和欺骗的情形外。业主们自己有必要做仔细挑选,然后双方签订尽可能详细的合同,对可能产生的争议,预先设定解决的方式。对于考虑雇用装修公司的朋友们,以下一些建议可供参考:

 

一、挑选有牌照和相关手续齐备的装修公司

 

根据法律规定,在安省从事装修业,必须取得所从事特定业务的牌照(Contractor’s License, 通过无犯罪记录审查和专业技能知识测试。绝大部分工作,都需要相关的牌照,如电工,水喉匠,甚至从事防水工作的承包业者。另外,你还需要确认装修公司,具备充足的雇员工伤保险和责任保险。这对于保护业主,是非常重要的,如果你是聘用无牌照的公司或个人,这些装修工人是属于你个人聘用的,一旦发生工伤事故,你需要承担完全的赔偿责任。而如果装修质量有问题,即使通过法律手段打赢官司,在装修公司未购买责任险的时候,你有可能求偿无门。

 

二、慎重比较选择初步选定的装修公司

 

询问自己的朋友有无可推荐的装修公司,对初步选定的公司,在安省消费服务部的网站,查询该公司是否有投诉记录,向市政府牌照局,查询它们有无相关业务牌照。要求装修公司提供已完成的客户名单,如可能的话,亲自了解它们目前装修工程的质量状况。将自己的具体要求和装修项目告知,请装修公司做详细完整的估价。在与它们的接触过程中,确认它们是否专业,你和它们是否能够合作。

 

三、签订正式完整的装修合同

 

大家需要了解,即使是非常详细的估价(报价)单,都不是正式的装修合同,不具备法律效力。正式的装修合同,至少要约定具体的装修内容,付款的方式和周期,定金和首期款金额,材料费的支付方式和时间。特别需要提醒大家的是,合同应该要约定施工开始后,装修内容调整更改的方式和处理程序,这是发生装修纠纷的一个重要原因,很多业主是在装修进行当中,才发现原来的装修内容或方式不合适,或者发现了新的问题,因此要求装修公司更改或增加装修内容,因为这些内容是最初没有约定的,而且装修已经进行当中,业主和装修公司在此时或装修完成之后,可能因此对费用或装修质量产生争议。

 

其实,大家对这些提到的建议大多是有所了解的。但因为怕麻烦或希望找到一个费用便宜的装修公司,而没有按照规范的程序去做。这也是大量无牌照装修公司存在的重要原因。如果你的运气好而且对装修有相当的认识,可以紧密监督工程的进展和质量,或许你不会有问题。但是一旦发生装修纠纷,如果你完全按照正规程序签订合同,支付了约定的金额,但装修公司要求额外金额或质量不符要求,这时候你应该据理力争。大家需要特别注意的一个法律问题是,安省的Construction Lien Act,对业主和装修业双方的利益有完整的保护机制,它首先可以保护业主避免发生纠纷,而在发生装修费用纠纷时,装修公司可以通过在业主物业产权登记追讨令的方式,迫使业主支付相关金额,如果业主置之不理,除了要面对法律官司外,还将无法出售物业,或者在更新贷款时遇到麻烦。

 

Construction Lien 是一个比较复杂的法律问题。首先,作为对业主利益的保护,特别是避免因你的装修公司欠供应商和承包商费用,而导致它们在你的物业登记追讨令。业主有保留10% 所有应付费用的权利,一直到装修完成后的第45天,以此保障次级承包和供应商的费用结清。与此同时,如果业主没有全额付清装修合同款,装修公司可以(而且必须)在完工的45天之内,在正常求款无结果的情况下,将会在你的物业上登记装修款追讨令(Claim for Lien,但是在登记之后,装修公司还必须在完工后的90天之内,正式在安省高级法院正式递交起诉状,并且取得法院的Certificate of Action, 将它登记在业主物业产权上之后,才可以保留追讨令的法律效力(Perfecting your lien, 否则,追讨令将在90天后自动失效。无论金额大小,小额法庭目前不能受理Construction Lien 的官司。

 

一个比较诡异的情况是,很多装修公司在发生付款纠纷时,并不了解Construction Lien完整的法律含义,也没有预计到正式打官司可能产生的费用,其实费用为数千或万元金额,而聘用律师在高级法院打官司,绝对是一件需要慎重考虑的事情,以目前安省法院的效率和律师收费方式,很难有令人满意的结果。但这些装修公司可能花很少的费用请一个律师或Paralegal 在业主物业上登记追讨令,但在了解它的程序和费用后,并未在规定的时间内进行正式法律诉讼。虽然追讨令失效,但除非原登记者主动清除追讨令,这个无效的追讨令仍然会显示在业主产权上,可能导致物业买卖和贷款的麻烦。业主本人无法自己将追讨令取消,必须通过律师向法院递交正式要求并取得判令后,方可将追讨令清除。

 

装修物业是一个费用颇高而且需要投注时间精力的事情。令人满意的装修,将给你带来生活环境和质量的提升,帮助待售物业获取理想价位。但一旦发生装修纠纷,不仅带来金钱损失,而且可能陷入漫长的法律纠纷,不能不慎重以待。

 

 

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有袁相聚  助君安居

 

(10/8/2010)

 
 

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