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共同持有房产的方式

最近发生的一宗房地产法律纠纷案例,再度凸显房屋共拥业权所出现的问题。

在安省,拥有房地产的业权可透过四种方式:

·         共同持有(Joint Tenancy

这种最普通的方式是:没一个房屋持有人都有一份相同的利益,也就是说,每个人的持分都是相同的。例如,两个人共同持有,那就是各占一半利益;如果是3个人持有,那就是各占1/3。若其中一人去世,其所持有的份额就自动归到其他持有者的名下。这种情况,不会影响到其他持有人的持分利益,比如,AB共同持有一栋房产,他们各出一半钱买房子,一旦A先离世,那么A的利益将自动转给B,而B就成为100%的房产持有人。即使A的遗嘱交代,要把她拥有的部分赠与她与B的孩子,然而,房屋业权属共同持有人所有。因此,不论A的遗嘱内容如何,也不管她个人的意愿是什么,只要AB先逝世,B就能顺理成章持有全部产权。

在安省,如果个人死亡,他或她所遗留的财产,可能要缴纳非常高的遗嘱认证登记税,而共同持有的资产,可以规避这方面的税金。

因为法律规定,共同持有人其中一人死亡,共同持有的资产,立即全部直接成为另一持有人所有,这部分将不会纳入去世者的遗产中,因此无需缴纳遗嘱认证登记税。这也是为什么『共同持有』在安省成为最普遍的拥有房地产方式的主要理由,如前所提,这样做可避免一大笔税金。

·         分别持有(Joint Tenancy In Common

这种持有方式比较有弹性,房产持有人可以持有不同的比例。例如,AB是兄弟,两人共同买一栋房子,A出资比较多,持有90%的比例;B则只占10%的持分。如果持分多的A先去世,那他的房地产持分将会根据他的遗嘱做分配。

所以,假如A要把90%的持分公平的分给他的两个儿子,那么,而在两人就会相应得到45%。如果A没有立遗嘱,那他所持有的90%的房产持分,就要依安省法律做分配。

·         合伙协议或契约(Partnership Agreement

这种方式的房产持分,通常其中一人要拿出大部分钱的购价买房子,实际上这栋房产会有好几个人一起登记业权,成为房屋业主。

·         第四种房产持分比较少用

A登记为产权所有人,但实际上却不是真正的拥有人,因为A没有权利出售房地产。A仅仅是真正屋主的房产受托人。AB之间是信托关系,信托约定只是法律上的意义,A无需缴付某种特定的赋税。

共同持有房产,同样会引起一些法律问题:

家庭法相关问题:也许你会想以共同持有来为房子业权登记,把房地产留给子女,而不是透过遗嘱的方式。如果成年子女已婚,将来可能产生的法律问题是:如果子女离婚,那么他或她所持有房地产部分的价值,是否会因离婚而被计算在离婚净资产当中?若成年子女的配偶提出所有权诉求,很可能会获胜。

 

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(2/8/2010)

 
 

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