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房地产买卖方与经纪之间关系解读

 

一、什么是“代理关系”?

 

当某人(委托人)委托另一人为代理人时,他们之间的代理关系即告成立。代理关系的性质和范围(即代理人被委托做些什么)由委托人指定。在房地产买卖中,当卖家或买家委托地产经纪做代理人时,代理关系即告成立。

 

二、“代理关系”的重要意义

 

根据法律,代理人有责任竭诚为委托人服务。代理人必须由始至终地代表委托人的最高利益,并且有责任将委托人的资料保密。

 

三、房地产买卖中的代理服务

 

房地产买卖中有卖家和买家两方,卖家拥有物业,希望将物业出售;买家则有意购买物业。地产经纪的工作是充当卖家和买家的协调人,促使双方达成交易。

 

四、多伦多地产商会

 

多伦多地产商会采用多重放盘系统(MLS system)。利用此一系统,卖家可通过其代理人(放盘经纪)使其他经纪知道有某一物业出售。其他经纪也因此可以成为“合作经纪”。

 

五、卖家和放盘经纪的代理关系

 

卖家和放盘经纪须签署一份多重放盘系统协议书,申明放盘经纪的代理权限与任务,以及卖家同意支付酬劳给放盘经纪。这种酬劳一般称之为“佣金”,通常在完成交易时由卖家支付。放盘经纪把待售物业资料输入多重放盘系统内,以分享佣金为条件要求其他“合作经纪”协助寻找买家。

 

六、买家及其代理

 

买家接触地产经纪时,不一定马上构成代理关系。有关经纪(合作经纪)可能是:

l         卖家的副代理人;

l         买方经纪,佣金由买方支付;

l         买方经纪,佣金与放盘经纪分享;

 

买家须知,作为卖家副代理人的地产经纪,严格来说也是卖家的代理人,因此要向卖家负责。但该经纪应向买家透露相关物业的一切资料,不能瞒报或歪曲任何事实,并须如实回答所有关于该物业的问题。

 

若地产经纪是买方经纪(不管佣金由买方直接支付或透过放盘经纪支付),则该经纪并非卖家的副代理人,应只代表买家的利益。买方经纪的代理关系在买家代理协议书中有明确的界定:有关经纪只是买家的代理人。

 

七、双重代理

 

在某些特别的交易中,买卖双方的代理人可能同为一间公司,又或同一个人,这被称为双重代理。当地产经纪和卖家签订放盘协议书,或者和买家落实代理关系时,通常会要求签署人表明知道可能有双重代理的情况出现,以及不坚持在利益冲突和保密责任方面的要求等。

 

八、表明代理关系的性质

 

在接洽房地产买卖时,以及当代理关系改变后,地产经纪应及早向其他同行表明代理关系的性质。

 

九、佣金支付方法

 

若“合作经纪”是卖家的副代理人,其佣金将通过放盘经纪支付,买家不须直接付款给有关的经纪。但若买家与地产经纪签订买家代理协议书,委托该经纪作买方经纪(该经纪成为买家的唯一代理人),则买家直接支付佣金予该经纪,或指点佣金是由放盘经纪支付。

 

十、总结

 

卖家和买家可自由地与地产经纪商谈代理关系、佣金支付方法的问题。所有地产经纪均乐于为各卖家和买家效力,并可随时解答有关地产买卖的任何问题。

(12/5/2008)

 
 

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