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五、购买物业
六、出售物业


五、购买物业

  华人有一个根深蒂固的传统观念,那就是"有地便有财",即使我们移居万里之外的他国,仍然希望拥有一个完全属于自己的安乐窝。所以,早日拥有一套舒适的物业是众多新移民的理想。然而,置业是人生中一项最重大的投资,轻率不得,要考虑的因素很多,况且房屋买卖牵涉到加拿大许多相关的法律和规定,有必要作一个谨慎、周详及全盘的计划。同时,更需要有一位具有专业知识、丰富经验、工作能力强及耐心诚实的经纪协助,方能顺利、轻松地达到置业安居的理想。

  在现实生活中,有部分经已具备置业条件的朋友未能开放思想,总是怀疑自己的实力,心大心小,主意不定,顾虑多多,担心万一有朝一日遇到失业或裁员,便没有钱供房,迟迟不敢做置业决定,思前想後一年复一年,眼看身边的朋友和同事一个个置业安居,心里只有羡慕及後悔。其实,顾虑太多,往往是前进的拌脚石,要知道人生那可能事事如意、万无一失。可否想想,假如因失业没有钱交租,同样会被业主告上法庭,赶出居所,而且时间比没钱供房时银行收回物业要快得多。置业的确是人生中的一件大事,但也不至于到生死攸关的境地。只要计划周详,充分了解及相信自己,多些了解市场,与您的经纪通力合作,借助经纪的专业知识与经验,化顾虑为动力,置业其实是一件轻松愉快的美事。机会就在您身边,把握机会,便可以尽快享受置业安居的乐趣。

  1、认识物业

  要想顺利地购买一间理想物业,首先要对物业有个基本的认识。这里的物业类型大致上有:独立(Detached)、连屋(Link)、半独立(Semi-detached)、镇屋(Townhouse)、公寓大厦(Condominium)等等;房子结构大致上有:平房(Bungalow)、两层(2-Storey)、三层(3-Storey)、复式多层(Split multi-level)以及高层大厦等等。大部分的物业(除高层大厦外)不管是独立、连屋、半独立或者是镇屋都有自己独立使用的地下室(地库),严冬季节必不可少的取暖设备和洗衣房大多设在那里;有不少业主将地下室余下的空间加以充分利用,修造成健身房、娱乐室或睡房,甚至是独立居住套间,方便自用或出租。

  对物业有了认识后,就比较容易根据您自己的喜爱及实际需求,确定您需要购买哪种类型和结构的物业。不同的用途对物业选择有不同的要求,例如物业是买来自住或用作投资(出租),在选择物业时有很大分别。建议您加强与经纪间的相互沟通,他(她)会根据您的实际需要协助您挑选出合适的物业。

  在观看物业时,不少人容易被表面的装饰所影响,而忽略了关键所在,例如:结构、间隔、空间、用料、内外的保养等。要知道,一般的房屋装饰对于整个物业来讲只占很少的比重,装饰不合心意可轻易更换,而结构等就不是那么容易的事,有些项目虽然可以更改或更换,但花费太大,不合算。所以,在观看物业前要有心理准备,清楚什么是您优先考虑的项目,主次有序,先从关键的部分着眼,避免被表面的装饰给迷惑,令日后追悔莫及。这个时候如果有一个称职的经纪在旁指导,能给您莫大的帮助。正如本人带客户观看每一间物业时,运用自己的经验与知识主动将该物业的长短处向客户暴光,从不隐瞒事实,更不会将扁的说成是圆的,妄顾客户利益进行硬性推销。特别对那些第一次置业的客户,本来心里就紧张,一个称职的经纪绝不会在这个时候人为地给他们增加心理压力。本人的做法是主动与客户一起探讨关心的话题,耐心聆听,详细解释,设法解除他们的疑虑,营造轻松和谐的气氛,让自己的客户可以在平静和客观的心态下做出明智的抉择。

  2、 财政预算

  购买物业是一项重大投资,财政预算是很关键的一环。怎样运用现有的经济能力达到最佳的投资目标,学问不少。 当今社会非常注重理财,要学会合理地分配经济资源,经济资源分配是否合理,直接影响日后的生活、决策以及财富的增长。

  在决定置业之前,首先要好好分析一下自己的财政状况,把自己的银行存款及流动资金列出,计算一下可以买多少钱的物业?首期款项应该付多少呢?付多了,会把金钱都压死在物业上,给您日常财政周转造成不便;付少了,除了要通过特别的信用调查外,还需要多付一笔保险金,同时每月的供款额也会相应增加,加重不必要的负担。请与您的经纪仔细磋商,他(她)会根据您的实际情况向您提供专业意见,务求令您合理分配您的经济资源。

  3、 其它考虑因素

  购买物业时其它要考虑的条件因素还有:交通、学校、购物、环境、治安及社区等。哪里的环境和社区最好,答案只是相对的。每个人的实际需求与喜爱都不一样,对待事物的观点与角度有异,无论是百万元豪宅或是普通居所,都不可能百分之百地同时迎合全部的条件要求,人世间难有十全十美的事。有些准买家过份地追求完美,以致累次错失好机会,有些更认为必须看上一两百间楼盘,方为置业良策,结果看楼盘从开始的热情到最後的无情(麻木了),白白拖延甚至破坏了本可以早日圆满实现的置业大计。因此,尽早明白什么是您的主题尤为重要,分清主次,以免费时费力、事倍功半。

  向您的经纪索取详细的市场资料,了解市场行情以及各种结构类型物业的市价,根据自己的经济能力,大致确定自己在什么价位的基础上购买哪种结构类型、哪个地区范围的物业,尽量将范围缩小,这样才能有的放矢,提高效率,节省双方的时间和精力,尽快找到合适自己理想的物业。

  同时,建议准买家在购买物业前先到银行办理预准房屋按揭(Pre-approved mortgage)贷款申请,此申请既无义务又不用付费。它可以令您确切知道自己能得到的按揭贷款数目以及每月供款金额,还可以获得至少六十天的固定利率保障。办好了预准房屋按揭贷款申请,您大可以安心地四出物色物业。在与卖方商谈买卖协议时,往往因为您有了预准房屋按揭贷款在手,卖方会更加重视您的还价。

  4、 购买程序

  当您决定要购买某间物业后,您的经纪会与您商量有关的细节,例如:还价金额、订金数目、交接日期以及买价所包括的电器和有关设施等等,所有这些细节都会在为您准备的买卖协议"Agreement of Purchase and Sale"(俗称"Offer")内详细说明。经纪有责任和义务将买卖协议的内容及所有条款逐一向您解释清楚,确认您所需要的各项条款都在协议内,令您得到充分的保障,您应该完全清楚协议内的全部内容后,方可在协议上签字。

  接着,您的经纪会代表您与卖方经纪交涉,就协议上的各项条款进行商议。商议的形式没有正式的规定,有买方经纪与卖方经纪及业主面对面商议,也有通过电话和传真进行。极少卖方会在第一次便接受协议上的全部条款,其中的一些条款,特别是价格,通常要经历好几个回合,才会被买卖双方确认。每次回合中协议上的任何大小改动,在所有改动过的地方都必须由买卖双方签字确认。当买卖双方同意协议上的全部条款并签字后,这个买卖协议便成为合法而具有约束力的法律文件。整个过程快者几个小时内完成,慢者几天或更长的时间才能完成,视乎具体情况而定。买方必须尽量与自己的经纪配合好,才能在协议的谈判上取得圆满成功。

  协议一旦经双方确认,买方必须在二十四小时内如数缴付订金,否则协议将被视为无效。订金通常会被要求以银行本票(Bank Draft)或经银行验证的私人支票(Certified Cheque)支付,收款人一般是卖方的经纪公司托收, 卖方的经纪公司收到订金后,必须在四十八小时内存入银行的信托户口。

  为了充分保障买家的权益,经纪在起草买卖协议时,应将按揭贷款和聘请专业验房师检验物业(自由业权的物业,如:独立、连屋、半独立或复式房屋等)或需审阅财政状况等相关文件(共管的物业,如:大部分的镇屋及公寓大厦等)这两个条件放进协议内,使之成为有附带条件的买卖协议,这两个附带条件是有时间限制的,按揭贷款和验房条件通常是三至五个工作日(周末及假节日不算),而共管物业在等候及审阅由管理处提供相关文件的条件则需要至少十个工作日或以上的时间。换句话说,协议经双方确认后,买家在限定的时间内完成所有的附带条件後,签署一份取消附带条件的文件(Waiver),在限定时间内把附带条件取消,协议才算无条件正式生效。否则,若任何一个条件不能通过,买家均可在限定时间内合法放弃买卖协议,买卖双方签署一份文件(Mutual Release),正式取消买卖协议,买家原数取回订金。在有些情况下,买卖协议里的附带条件会成为协议谈判中的重要筹码,特别是在多个买家争购同一物业时,没有附带条件的买卖协议,胜算的机会较大。

  买卖协议正式生效后,下一步的工作交由您的律师进行,律师的主要工作是查证卖出房屋的地权、业权、处理按揭文件及转换房屋拥有人名字等等。同时记得通知律师您所办理物业按揭的银行是哪一间,方便他们之间的联系。银行批准给您的房屋按揭款项,由始至终无缘与您相见,您的律师会代表您在物业交接当日到银行提取这笔款项,加上您的首期付款,然后与卖方律师一手交钱一手交货(物业的钥匙)。

  买方在等待成为物业新主人的期间,可提前买好物业保险(多指自由业权的物业,共管物业的管理费已包含物业保险)并尽早通知律师,同时提醒保险公司尽快将已购物业保险的通知书传给您的律师。如果您在交接时还没有买物业保险,银行有权拒绝放款。另外,通知有关部门及亲友更换地址,预先联络好电话公司及有线电视公司依时接通线路。房屋交接前数天,律师会将所需的余款数目(包括扣除定金後的首期付款、律师费、土地转换税等等)告诉您,并且会跟您约定时间见面(通常在交接前一两天)。当您获悉余款数目后,尽快到银行办理一张经银行核实的私人支票(Certified Cheque)或银行本票(Bank Draft),收款人通常由律师托收(律师名字in trust),到约定见面那天,将支票交给律师并在所有准备好的文件上签字,最後到交接日那天,等待通知前往律师楼取钥匙,由这刻起,您即成为这间物业的新主人。激动兴奋之余,还需做好几件事,例如尽快更换所有由户外通入户内的门锁;记录起水、电、煤气表当时的读数以防万一;尽快致电供水、供电及煤气公司,再度知会并核实您就是该物业的新主人。

  5、 首期付款

  首期付款(Down Payment)即根据加拿大的法例,大多数银行以及财务机构批准物业按揭贷款的主要条件之一,是要求申请人支付物业成交价的百分之二十五,作为购买物业的首期付款,余下的百分之七十五由银行或财务机构按揭。如果首期付款不足此额,物业按揭贷款必须受保于联邦政府,通过Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)审核,申请人还必须支付一次性的按揭保险费(按贷款额的比例计算),按揭贷款额越高则保险费越贵,而且审核越严格,申请人要具备良好的信用记录和足够的工资收入,才有机会通过。刚来的新移民,由于暂时没有工作,或工作时间较短,信用记录不详,所以他们会被要求支付物业成交价的百分之三十五或以上作为首期付款,才有机会得到物业的按揭贷款。

  有部分新移民比较抗拒从银行贷款,有的认为负债是件不光彩的事,有的害怕尝还不起,更有的不想让银行赚利息等等,苦苦思量,想办法如何把所有的钱都用作首期付款,以尽量减少贷款数额,结果除了耽误了置业的良机,还弄得自己被动不堪。有一个实际的案例,一位新移民在烈治文山(Richmound Hill)买了一栋三千多平方英呎的房子,房钱一次性付清,本来是件值得骄傲和高兴的事,可是手上的钱所剩无几,必须要在生活费或添置家具两者中选其一,结果房子买了快一年还是空荡荡,碍于面子,他不敢请朋友到家作客,更不敢将实情告诉别人,其实这是一种不太明智的做法。如果这位朋友能换一种方式,适当地利用银行的按揭协助,合理支配手上的资金,相信结局一定好得多。

  6、置业费用

  订金(Deposit):房屋买卖协议确认后,买方要尽快依照协议内规定的金额交付订金。虽然订金的多少没有明文规定,但订金付的太少,会被卖方认为缺少诚意,这很不利于双方买卖协议的洽谈;合理的订金(安省地产商会的地产百科全书中建议订金应为买卖价的百分之五至十),对协议洽谈成功起良好的辅助作用。这笔订金会交由代理卖方的地产公司托管,存放在一个信托户口内,待成交时拔作首期之用。订金存放期如超过三十天,买家有权要求取回订金的利息,此要求必须要作为条款写在买卖协议中才会得到保障。

  验屋费(Home Inspection Fee):验屋通常是买卖协议内的附带条件之一。主要目的是检查房屋的结构以及相关的项目,例如:电力、供排水、供暖等系统是否正常运作,与此同时,您会从中学到许多保养房屋的知识和得知该物业需要进一步改善的地方。费用由两百多元起至数百元不等,视乎选用的公司和房屋的大小等而定。

  法律费用(Legal Fee):买卖协议正式生效后,您需要聘用一名律师(最好是有地产成交专长的),帮助处理一切物业交接的法律手续。当然,您也可以在签署买卖协议之前便开始聘用律师,委托他检阅所有的文件,但多数要额外收取费用。正常情况下,律师费加上其它杂费大约在一千元上下,如果手续较为复杂,费用会相应增加,详情请直接向有关律师查询。无论物业的买或卖,最后的交接手续均委托律师进行。建议买卖双方各自聘用自己的律师,尽量避免由同一律师处理同一物业的买与卖交接手续,减少利益冲突,以确保买卖双方都能得到公平的法律服务。

  房屋保险费(Home Insurance):有办理按揭贷款的房屋(自由业权或没有管理费的物业)必须要购买房屋保险,以保障银行或财务机构的利益。保险费视乎保险种类、房屋价值、房屋所在地区等等因素而定。详情请与房屋保险专业人士查询。

  土地转让税(Land Transfer Tax):政府向购买物业人士一次性征收的税项。计算公式如下:

物 业 成 交 价 格征 收 的 税 款
$0 ~ $55,000.005 x 成交价
$55,001 ~ $250,000( .01 x 成交价 ) 减去 $275
$250,001 ~ $400,000( .015 x 成 交 价 ) 减去 $1,525
$400,000 以上 ( .02 x 成交价 ) 减去 $3,525

  一般而言,物业成交所需的全部费用大概是成交价的百分之一点五至百分之二左右,即一间二十万的物业,有三到四千元便足够应付。除此之外,还要预留适当的款项用以添置家具以及装饰等物品。

  7、 购买全新物业

政府对新物业建造与销售有很大的支持,从近年政府颁布的首次置业人士购买全新自住物业可获有限度的土地转换税豁免优惠政策,便可见一斑。

  有相当部分的新移民认为买全新的物业好,对旧的物业投不信任票,这是因为他们对本地的房地产缺少认识。其实,新旧物业各有利弊,我们有必要多了解房地产各方面知识,多向您的经纪请教,客观地看待新、旧物业,这样才可以公平地、理智地做出最适合您自己的抉择。

  "购买全新物业不需要经纪",这种说法不太明智。假设某人被牵涉入一场官司,他大可以不聘请律师,自己自辩,结果大有可能因为欠缺一个熟识法律的专业律师在庭上帮他争取合法权益,最终他得不到公平的裁决。同样道理,地产经纪的专业性已经得到政府与社会的认同,特别是那些全职的经纪,每天在房地产市场上打滚,工作在最前线,对房地产各方面的认识及了解之广、之深,非他们莫属。更何况您无需花分毫便可享受如此专业的服务,实在没有理由不选用专业经纪帮助您完成这件人生中的大事。在现实中,有部分买家很聪明,在遇到某些建筑商不愿支付佣金时,自掏腰包付佣金给自己的经纪,选用他们的专业服务,保障自己的权利,争取更多的权益,远远物超所值。

  购买旧物业,协议文件通常是由买方经纪草拟,而购买全新物业,协议文件是由建筑商预先拟定的。全新物业牵涉的问题比较多,协议文件内容复杂,条款多多,而且不少条款都是以建筑商利益为依归,要确保买家的权益,确实需要专业人士代劳。除了选用经纪与建筑商交涉有关事项外,不少买家还聘请律师审阅所有的文件,以免自己的利益受到损害。购买全新物业时,选择声誉好的建筑商尤为重要,若选择不慎,日后所发生的不愉快事情是一般买家根本无法预料的。购买全新物业表面上简单,其实学问很多,建议您多向您的经纪咨询,做个精明消费者。

  政府一贯努力设法保护消费者的权益。如果您是购买全新的共管物业(要交管理费的物业,如公寓大厦或镇屋等),买家从签署买卖协议那天起,有十天时间(假节日计算在内),俗称"冷静期",对买卖协议以及所有文件详细阅读,或者聘请律师代劳。买家若有任何不满意的地方,在"冷静期"内,允许买家单方面无条件取消买卖协议,定金原数退回。


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袁浩彬(Herman Yuan)
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