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三、选择地产经纪

  律师、会计师及医生的专业性相信人人皆知,而房地产经纪的专业性却鲜为人知,甚至被人误解。在安省,房地产经纪(Real Estate Agent 以下简称"经纪")业是一个非常专业的行业,她的专业性已得到政府及社会的确认。

  要成为一个合资格的注册经纪,首先要在规定的时间内逐一修读六个科目课程,每完成一个课程後,必须通过安省地产议会(RECO)的严格考核,及格(七十五分为及格)后方可继续下一个课程,六次考核及格后,才会被安省地产议会确认经纪的永久资格。之後,还要参加多市地产局(TREB)的培训,缴交会费,最终成为省、市地产局的会员。所有会员都必须严格遵守会员守则和职业道德规范,省、市地产局有专门机构监察属下会员的商业活动,违例的经纪会面对纪律聆讯,根据违例轻重给予不同程度的纪律处分,严重者被吊销牌照。为了适应时代的发展,不断提高及更新业内经纪的专业知识水准,使买卖物业人士获得更佳的服务,从2000年1月1日开始,安省地产议会实施强制性培训计划(Mandatory Continuing Education), 所有安省注册经纪在每次续牌时(即每两年),必须修读二十四小时的培训课程,取得二十四个学分(CEU)才获准续牌。因此,房地产经纪的专业性是不容置疑的。

  除了经纪的专业性受确认外,经纪的工作性质也比较特殊,是属自雇形式。虽然经纪都在属下的地产公司工作,但完全不受薪,相反经纪的佣金收入要与公司按规定的比例分成。对于全职经纪来讲,佣金收入就是他们的主要经济来源。社会上有些人对经纪行业一知半解,以讹传讹,认为当经纪的赚钱很容易。这些人不但对经纪行业了解不深,对真实西方社会的生活体验也较为肤浅,看问题缺乏全面性,在西方社会完善的法律体制、稳定及成熟的经济环境下,可以说没有一个正当行业是赚钱特别容易的,看样子赚钱很容易的职业,背后一定伴随更多的艰辛。就说当经纪这行,俗话说的一分耕耘一分收获并不适用于经纪这行业,有时候多分耕耘也不一定得到一分收获。当经纪的就好象一个人在经营一家公司,不管大小事情全由自己一手包办,比如业务开发、广告宣传及公关、联系客户、搜索信息、带客看房、起草协议、协议谈判、文件整理甚至财务税务等等,工作量之大非一般人能想象,平均每天工作至少十小时以上。工作忙起来,吃睡不定时,别人放假便是经纪最忙的时候,与家人一起的时间少得可怜,深夜时分当您睡得正香的时候,当经纪的还在外忙碌买卖协议事宜,为争取顾客的利益与对方唇枪舌战。回家的路上,口干了,肚子叫了一遍又一遍,原来已经十多个小时滴水未沾。现实中,的确有部分经纪通过他们的辛勤劳动有较好的收入,但他们所付出的代价远比他们的收入多出很多。

  总之,当一个称职的经纪并不是想象中那般容易,打算要以经纪为全职工作的朋友,绝不能轻信经纪赚钱容易的传言,切记要有足够的吃苦耐劳的心理准备,否则,还是抓紧时间另谋高就为上策。

  通常在买卖交易完成後,经纪给自己的客户送点礼物或纪念品以表心意,无可厚非(在主流社会里,经常有客户反过来给自己的经纪赠送礼物或纪念品,感谢他们的努力工作及助人为乐精神),可是,有个别客户并不是把注意力集中在如何将买卖物业的大事情上做好,而是算计着经纪能从这宗买卖里赚多少,这显然有点本末倒置。其实每个人付出的劳动,都应该得到尊重,就如你每天辛勤工作后得到的报酬一样,经过付出而得到报酬是天公地义的。

  要选择一个称职的经纪,应该从多方面去衡量,例如诚信、态度、经验、耐性、责任心与工作能力等,缺一不可。只有这样一个称职的经纪,才能真正为您的利益着想,使您的权益得到充分保障。比较理想的经纪人选,应是亲友推荐介绍或经多次接触後认为值得信赖的。经纪与客户之间的互相信任非常重要。当您选好经纪後,要相信自己的选择,对您的经纪抱着信任的态度,彼此间建立良好合作关系,放心毫无保留地将您的全部想法告知他(她),这样,他(她)才能协助您事半功倍地圆满完成置业安居大计。如果您对您的经纪有怀疑或不满,应及时找出原因,相互间多一点谅解,多一点沟通,倘若在整个合作过程中,经纪与客户之间相敬如宾,有商有量,有讲有笑,寓工作于娱乐中,那么,您便可以轻松愉快地圆置业之梦,皆大欢喜。

  按照地产局的规定,原则上,当您选定一个经纪后,双方要签署一份委托购买协议书(Purchaser Agency Agreement),以确保双方的权益,这样,您的经纪大可以安心,一心一意为您提供专业及周到的服务。

  有些朋友误以为每个经纪的楼盘信息来源都不一样,同一时间找好几个经纪为自己服务,以为这样对自己更为有利。其实,多伦多地产局有一个巨型资料库电脑专用网络供属下所有会员使用,市面上百分之九十五以上的待售物业以及物业的历史资料全部集中在该网络里,任何一位注册经纪(会员)都可以获得并且使用网络里所有资料,为自己的顾客提供服务。在您对房屋的条件、价钱及要求不变的情况下,找经纪A或经纪B所得到的房源资料基本上是一样的,完全没有必要同时找多个经纪为您提供服务,一个已足够,您唯一要关心的是代表您的那位经纪的服务是否令您满意,您是否已找到一位称职的经纪。尽管在您未签署委托购买协议书前,在"道理"上您有权同时选择多位经纪的服务,而实际上对经纪是十分不公平的,因为一个称职的经纪,他(她)会花很多的心血、时间、精力及物力在自己的客户身上,试想一下,只有默默耕耘而没有丝毫收获,最终"赔了夫人又折兵"的结局,确实不好受,而对于您自己来说,更是弊多利少,由于您的要求条件及资料来源相同,您经常会被不同的经纪在不同的时间领往观看相同的物业,无趣之余也浪费双方的时间,同时,您亦很容易错过一个本来可以为您"出生入死"的经纪精英,最后真正最大的损失可能是您自己。因此,在整个看房和买卖交易过程中,您只需选择一个称职的经纪,足可顺利为您完成整个买卖交易。

  有了一个称职的经纪,您的积极配合也非常重要。如果您可以做到以下各项,您的经纪便可向您提供更好、更有效率的服务:

  • 提供经济预算及可承担房屋价格的详细资料,清楚知道自己可以支付的首期款项数目及信用状况,如有可能,最好提前到银行办理预准的房屋按揭手续;
  • 相互紧密合作,尽可能向您的经纪说出清晰的条件及要求,主次分明,务求能在最短时间内从众多的房源中筛选出您心目中的理想居所。
  • 赴约准时。约看每一间楼盘都有时间上的限制,特别是那些需要业主在家等候的楼盘,更加要守时,否则会因为您不守时,不但打乱了整个观看楼盘行程,更甚的是令业主久候不欢或吃"闭门羹";
  • 预备充足的时间,仔细观看每一间楼盘,有必要对每个楼盘边看边作好要点记录,以免出现"张冠李戴",错失好机会,浪费时间及精力;
  • 不要怕羞或怕麻烦,尽量多提出问题,多与您的经纪沟通,一起讨论您对每间楼盘的观感,使他(她)能更进一步清楚了解您的取与舍,令工作更有效率。

  在安省,绝大部分物业的租赁及买卖业务都是委托房地产经纪(Real Estate Agent)进行的。无论是购买还是租赁物业,委托房地产经纪交易,买家或租户是不需要缴付任何费用的,买卖或租赁的佣金全数由业主(Vendor)或房东(Landlord)支付,换句话说,买家或租户不花分毫便能享受到经纪的专业服务,我们理所当然要好好地珍惜和善用这项完全免费的专业服务。


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袁浩彬(Herman Yuan)
销售总监
Sales Representative
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