近年来多伦多市中心的住宅公寓群起,不少公寓单位面积越盖越小,有的甚至不足500呎。对这类袖珍型的公寓单位否值得投资,有地产业者建议买家慎思。
最近几年开始,市中心的公寓越盖越小,以一睡房单位为例,以往面积通常在500呎到600呎,而在现在不少新的公寓里,已难以看到大于500呎的单位了。两睡房的情况也一样,过去的基本都有800呎以上的面积,而现在在建的公寓,800呎已算是大户型了,在多伦多大学附近的公寓,800呎甚至为三个睡房的单位。
这类小户型公寓单位,虽有面积小,带来拥挤、家具摆放和储藏空间不足的问题,但随着越来越多的新奇设计理念也解决了问题,比如开放式厨房,折叠式卧室,墙上的隐形橱柜,以及多功能的客厅/卧室/书房一体等。
而购买小面积公寓单位的弊端,至少有以下两个问题。首先是银行看小面积公寓是高风险资产,获得普通贷款比较困难。第二个问题是小面积的公寓单位于不少买家只是一个过渡性的产品,并非永久的家。在衡量投资产品的价值的时候,参考租金的意义重大,这涉及到收入,费用,管理时间,空置期等。
买家入手这类公寓时,先考虑以下3件事:
1.确定自己是终端用户还是投资产品。如果是终端用户,持有的时间和承受能力及受益方面比较容易衡量,但是在未来再出手的时候,是否会有足够多的需求,来消化这些市场供给。如果是投资者买入的话,要保证自己在未来出售的时候,不会需要低价出售。
2.投资回报率。市中心现在的小面积公单位出租热门,只要价格在市场价附近,都会很快被租客租走。费用方面,包括贷款的月供,地税,物业管理费,出租时的经纪费用,两个房客交接时的维修清洁费用,都需要有一个比较合理的估计。
3.投入总量的因素。如果银行批的贷款比例较高,未来房价升值的时候,投入本金的收益率会高一些。但是,如果袖珍型公寓获银行贷款的比例不大,就需要投资者准备好足够的现金,以应付大比例的首付要求,有时甚至要准备好全款的心里准备。
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