由加拿大帝国商业银行全球市场」(CIBC World Market)最新发表的报告显示，随着数十万新移民不断涌入加国，担忧各地共管柏文供过于求的论调，或属无稽之谈。
帝银经济学家泰尔（Benjamin Tal）在报告中阐述，「当下若向加国任何一个大城市建筑商发问，共管柏文是否存在过度建筑情况，得到的回答往往为：源源不断抵埠移民，将支撑起对楼宇巨大需求。而事实上，这种说法至今仍未过时，并且不断在全国各地得到印证。
目前，移民已占加国人口约70%，其中过半年龄介于20至45岁移民，为支撑加国楼市的生力军。而帝银认为，真正对住宅有需要人士的比例或更高。泰尔与报告共同作者伊萨豪斯（Nick Exarhos）指出，官方公布的移民数据中，尚不包括由留学生、外劳及依人道法例受庇护的难民等组成的临时居民群体。
报告认为，不仅中青移民阶层支撑起对加国楼宇的需求，由官方统计的临时居民人数，与该群体实际人数，或有10万人误差。单是去年，临时居民人数较前年递增2.2万人，令该群体总人口达到77.4万人，该数据几乎是2005年统计数的两倍。
当经济学家谈论楼市需求时，他们多会采用「住户形成」概念作为度量衡，简单使用「住户形成率」，计算个人或家庭寻找住所的行为发生概率。在经济蓬勃发展时，许多人选择搬出现有住所开始独立生活，「住户形成率」随之上升；相反，当经济不景时，不少人会选择与家庭成员同住，或与他人同住分担房租，「住户形成率」也应声而跌。
时下，加国人口增长幅度正悄然提速，就去年而言，加国年龄介于20至44岁间的人口，较前年增长1.1%。数值看似微小，不过却是加国近20年间最大年增幅，较美国同期人口增长率亦高出75%。
泰尔坚信，这微小人口增幅，大部分由新移民数量贡献，较官方统计数据，实际数据恐更巨大。他说，要准确计算加国「住户形成率」，制定精准的楼宇兴建计划，就必须系统性的掌握临时居民人口量。
泰尔指出，官方统计数据经常错估每年到加的各类新移民实际人数。以2011年为例，加国官方统计当年约有40万临时居民抵加，而加国公民及移民部的数据显示，抵加临时居民逾20万人。两者差别巨大。
在加国部分城市，到处可见兴建中的柏文大厦。但从全国统计数据分析，「新屋动工量」与「住户形成」的1.03比值，仍低于历史均值。不过这亦不代表，全国共管柏文建设的方兴未艾、百益无一弊。
泰尔强调，部分地区楼市发展较其他地区而言，过于激进，其中包括卑诗、亚省及安省。他又说，经历2011及2012年楼市的炙手可热，多伦多楼市目前已渐趋平静，温哥华楼市亦较4年前理性稳定，仅卡加里楼价持续上扬。
由于上述3市为新移民主要登陆点，每年吸引半数新移民前往定居，当地楼市受惠于人口迁徙不均，支撑楼市作区域性发展。报告亦指出，临时居民因其居住性质，对于住房需求亦属临时或短期，该类人群更趋向于租住，这一特性亦引发思考，大量兴建的柏文单位是否构成产能过剩。
泰尔还认为，在婴儿潮时期出生的加人，目前多已步入晚年，这一群体已不会再购新楼。不过，随着新移民不断涌入，对于加国楼市的需求仍日益高涨，这对任何指摘加国楼市供过于求的论调，均是最好反驳。他最后补充，对于兴建频繁的加国楼市，人们不必因为听闻负面论调，便担忧楼市发展前景。
（来源：加拿大商報）
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