提高首付是对房地产行业的最后警告

实际上央行酝酿提高首付早在酝酿之中了。对这轮房地产暴涨，政府和银行早就有这套预案，只是在考虑什么时机推出这套方案是最好的。如果在一些比较缓和的措施出台能使房产稍微降温或者能够让它变得可控，可能后续的动作就不会推出。但遗憾的是，已经彻底疯狂的房地产行业忽视了政府调控房地产的决心。

可以预见的是，如果提高首付这个措施还不能抑制房价，更严厉的措施就将陆续出台；这次银行提高首付，以及之前住宅工作会议中提出控制房价不力将问责地方政府，这些措施给市场传递了非常明确的信号，就是政府将控制房价提高到一个前所未有的高度。

在中国房地产行业有个误区，认为房地产是很好的投资产品，但是事实上在绝大部分的发达国家，房地产并不是作为投资产品来对待，换一句话来说，大部分的国家和政府并不希望房地产尤其是住宅成为投资产品，这对国家的会带来一系列社会问题和经济问题。今年以来，银行首付提高，加息以及社会保障用房政策等的推出，说明政府已经意识到这个问题。

从这个月开始，北京市将划拨2亿元的资金用于住房普查，预计用时一年半到两年时间。在住房普查结束后，针对房屋保有环节中的各种税收政策将会陆续出台，对于多套房子的人，出租将要征收租赁税，空置要征收控制税，把房子留给孩子要征收遗产税，过户交易要征收巨额所得税，未来房地产的投资空间将会大大缩小——某种意义上，宏观调控的最终目的是保障公民人权中最基本权利的居住权。

此次银行提高首付的背景比较复杂。第一，从我们调查的数据，2006年截至6月末，银行房贷余额加上开发贷款的余额总共是3.4万亿，到今年第二季度央行公布货币制度执行报告变成4.3万亿，一年时间涨了9千亿，毫无疑问，银行是中国房地产最大的买单者。这意味着本来应该贷给其他行业的贷款没有了，以上海为例，8月份，新增贷款90%用于房地产，其他行业如制造业、高科技行业都没有银行资金支持了，这种畸形发展将破坏了国家经济结构的平衡。第二，提高首付的导火索就是美国次级房贷危机。在这个危机中，大量的中资银行受到损失，有切肤之痛，他们才知道原来连美国的房价都会掉，更何况中国了。相比建立在严格的信用等级审核体系上的美国银行房地产贷款，中国银行业为了抢占房贷蛋糕，极大的放宽了贷款的信用审查。从我们接触的大量投资客户来讲，一次性在北京买十几套房，在不同的单位开不同的收入证明，有些根本没有正当的职业或者专门就是炒房的，开出来的收入证明，一开是四万、五万的比比皆是。如果银行严格审核，这些人根本无法过关，但最终银行都办了贷款。换句话说，之前中国银行在信贷的信用审核体制上是非常放松的，甚至于就是睁一只眼闭一只眼。可以说，如果按照美国信用体制标准，中国目前购房人起码有一半是次级信用者。我相信，如果北京、上海、南京等城市严格执行审核条件，估计现在申请贷款的人肯定有一半的人过不了关，所以中国银行业存在巨大的次级信用者的房贷已是不争事实。日前建行研究部刚刚公布报告说中国将进入房贷违约的高风险期，对全银行业提出了严重警告。第三，房价暴涨的直接后果是银行风险倍增。同一套房，价格从100万涨价到200万，意味着银行的资金贬值一半，银行本来两百万可以抵押两套房，现在只能贷款一套。所以，银行的风险跟不动产评估的价格是成正比的，房价越高，银行风险越大。因此，这一轮房价的暴涨已经在很多方面威胁到金融体系的安全，银行自发的要求要控制风险。这也是监管的银监会和央行多次发出这样的警告的原因。因此，在其他调控措施失效的背景下，银行提高房贷首付就成为降低风险的最有效手段。

我们需要注意，提高首付只是这一轮调控组合拳中的一部分，除了提高首付，持续加息、提高存款准备金等已经实施的调控政策，未来银行还将大幅缩减房贷规模。

按银行有相关规定，购房人每个月月供不能超过家庭收入50%，以北京目前的房价，四房以内几乎没有总价150万以下的房子，就按照150万，首付三成45万，月供在八千左右，也就是说购房人家庭收入必须得在一万六以上。以目前的房价，按照目前市场上新买房的人的收入情况，我相信北京购房人可能有三分之二的人够不了这个标准。所以如果银行严格把控信用审核这个标准，现在需求基本上将减一半。

紧缩房贷资金是针对房地产过热釜底抽薪的激进措施，这也是政府对房地产行业最后的警告。

也许有些人会说银行只是针对第二套房子提高首付。但是，以我们掌握数据，北京目前存量房有五百万套，按照一家三口来算，足够住1500万人使用，北京的住房率按一户一套的话，市场已经饱和了。需要严格区分的是，自用型需求和第一次置业是两码事。我现在有一套房子是60平米，需要换一套大房子，我是自住需求，但如果按照现在政策，就是属于有两套人，要买第二套必须把第一套卖掉之后，才能享受买第二套的优惠比例。从另外一个角度来看，在北京这些大城市，绝大部分购房人在买房子的时候都有了一套房子，真正属于一次置业人群是很少的，一次置业人群主要在二手房。我买房子是为了自己住，但是可能我有房子，只是我这个房子不在北京，可能在上海，可能在老家，是不是有第二套房子，我有，所以不能享受第一套房子。

或者有些人还会说中国征信系统并不健全，但事实上银行是联网的，只要你有过贷款记录，银行就肯定知道。而房屋普查之后，个人的财产状况将一幕了然。

作为老百姓一定要有这个信心，政府决心要做一件事情的时候，是很容易能做得到的，之所以之前很多事情没有做到，就是政府没有下这个决定，并不想给这个行业太大的打击，在权衡利弊，现在政府已经明白，如果再不动手，房地产的表面繁荣将危及社会稳定，很有可能导致整个金融体系出现严重的安全隐患。所以必须马上控制，因而出台的措施将更加严厉。

现在市场买房的主要是几大类，第一类是投资者，我有钱了，我也是买了，准备做长线投资。第二类是投机者，目的就是为了通过买进卖出挣差价。第三类是升级，我原来的房子住的条件不太好，现在想买一套更好一点的房子，其实可买可不买，但因为房价涨太快了升值潜力大，所以也买。第四是恐慌性的购买，按照我的经济实力应该三年后再买房子，但是因为房价涨得太快了，再不买房子就买不起了，要借钱买。第五类才属于正常买房子的需求，主要是这几大类。我们来分析，把第二套房子提高到四成，哪些人受影响呢？首先纯投资的人群，冲击最大的。比如我可以买三套房子的钱现在只能买两套了，因为房贷提高了，首付提高了。打击更大的是对这个市场的信心，让他们感受到政府以及银行对房地产打击投资的决心。第二个影响就是恐慌购买人群，因为他本身已经是凑钱买房子，首付一提高，肯定买不起。这里曾经说过，有些开发商会提出来，这些人可能是第一次置业，不对，他可能在老家有房子，之前可能有一个很小的房子，这部分需求又受影响。第三个属于一些升级换代的，因为本来有房子，这个时候第二套房子一下子门槛提高了，会导致一部分人放弃。从连锁反应来看，第二套房子提高首付率，对整个市场三分之二的买主都会受到影响。
　　
有一个大家一直忽视或者整个房地产行业有意识把它淡化的一个问题：实际上目前中国整个房地产市场是在严重的超前消费。比如讲，原来一个大学毕业两个学生，正常应该到工作十年以后才买得起房子，现在大学一毕业就马上买房子，因为担心以后买不上房子或者买了房以后能增值，所以提前买房。本来90平米住就可以，也想反正房子可以升值，我把钱买了大的房子，就划算，所以就买了130平米，但按家庭经济承受能力，实际上最适合他的是90平米，还有一些人本来租房子住就可以，也急着买房。还有一些人住经济适用房就可以，也想买商品房。2003年、2004年房价上涨以来，大部分城市都出现了价格恐慌症所带来的需求提前释放，严重的超前消费是需求旺盛的根本原因，所以银行在提高第二套房子的首付还有很重要一个目的就是抑制超前消费。
　　
从目前我们掌握数据，北京上海等中心城市，一手房市场二次置业（包含自住需求）已经占据市场七成，首付比例提高10%，需求将马上在短期之内降20%。相比加息，加息效应是缓慢体现的，成本摊到每个月很少。增加首付，只要一执行，今天执行了，昨天准备50万，今天本来可以买得起这套房子，现在就买不起了，所以首付提高的杀伤力是很大的。提高首付之后，马上会面临需求的锐减，短期之内效率会更明显，在北京上海南京等城市，大概短期之内，我个人认为这个政策只要一执行，需求至少减两成以上，加上审核加紧、商业银行房贷总额限制，可能需求会剧减三成。价格北京市场可能不会马上跌，因为有奥运会利好在，但是会出现有价无市，就看开发商耗得住耗不住，会经过漫长时间的波动，一旦奥运会过去，房价下跌就非常可能。

提高首付对房地产的打击是非常大的，05年的时候，整个房地产一下子进入有价无市，最狠一招也是提高首付。当时这个过程很漫长，大概半年的痛苦过程，北京大部分高端楼盘，价格没有降低，但很多销售为零，就连现在非常热销的朝阳公园一带的房子，当时很多楼盘一个月销售不到十套。
　　
需要强调的是，银行提高首付只是调控组合中一个措施而已，加息今年已经加息六次了，再加上现在包括银行收紧银行存款准备金，包括接下来保有环节的税收问题，这些组合拳的聚集效应是非常大。现在房地产行业是在和政府扛着，但对抗政府是不可能有好结果的，整体扛着最后就是逼得政府采取更激进的措施，或许将把行业带入深渊。