在新冠疫情前的多伦多房地产市场，预建公寓投资堪称现象级热潮。彼时购房者往往在项目规划阶段便争相入场，以支付高达单元总价15%-20%的定金锁定未破土楼花，这种超前认购模式构建了开发商与投资者的双赢格局。
这种狂热在2020-2022年疫情周期达到新高度。居家办公革命催生居住空间升级需求，叠加超宽松货币政策与移民回流潮，形成罕见的”三重复合推力”。根据多伦多地产局数据，预建公寓均价在2021年同比飙升23.7%，核心地段项目认购周期缩短至创纪录的72小时。开发商预售比例普遍超过85%，部分明星项目甚至出现千人连夜排队的盛况
市场狂飙突进之际，投机资本嗅到套利空间。专业投资者通过楼花转让合同（Assignment Sales）构建套利模型：在建设周期内转售认购权，利用价格涨幅实现轻资产运作；或持有至交付后出租，赚取年均5-7%的租金回报。这种模式催生出独特的二级交易市场，2022年预建公寓转售交易量占市场总成交的38%，较疫前提升17个百分点。
当加拿大央行在15个月之间（从2022年3月的 0.25%提高到2023年7月的5%）将基准利率从0.25%暴力拉升500个基点至5%，这场史诗级的货币紧缩政策彻底改写了游戏规则。
预建公寓市场经历着自1990年代地产泡沫破裂以来最剧烈的价值重估——2023年Q2预建公寓合约取消率同比激增217%，开发商库存去化周期延长至26个月的历史峰值，迫使近四成项目进入冻结状态。拒测，2024-2026年GTHA地区公寓竣工量将阶梯式收缩，预计2026年交付量较2023年峰值暴挫69%，形成约8.7万套的供应断层。
在近期公寓预售量创下数十年来的新低背景下，一线曙光已经出现：开发商正在转向出租。
一些开发商在无法出售剩余存量房源的情况下开始出租已完工的单元，另一些开发商则转向专门建造的出租房源——即为了出租而不是出售而建造的建筑——从而使其投资组合多样化，减少对投资者的依赖，以获得建造单元的机会。因此，正在设计更大的单元，以增加急需的租赁供应。
“开发商现在正在进行这样的对话。我是继续持有，将其保留为公寓，还是被迫将其改建为专门的出租房或出售？”房地产经纪公司 The Zadegan Group 的管理合伙人兼经纪人Jonathan Zadegan说。“资金雄厚的开发商将继续持有，但其他开发商将不得不转向”。
开发商面临自90年代以来“最大规模的住房调整”。今年，大多伦多和汉密尔顿地区（GTHA）将有近30,800套公寓单位竣工，创下历史新高。
通常情况下，一栋公寓楼的建成需要三到五年的时间。2024年和今年的破纪录竣工量是大流行病开工前疯狂抢购的结果，主要来自投资者，他们拥有2016年后新建公寓的65%。但2024年是GTHA自1996年以来新建公寓销售最缓慢的一年，当时加拿大正处于长期衰退期，房地产市场崩溃。市场研究公司Urbanation的数据显示，到2028年，新建公寓的数量将急剧下降到9500多套。该预测是基于目前在建的单元。
“Urbanation总裁Shaun Hildebrand说：“开工率急剧下降，竣工率也将停止，从而导致供应量大幅下降。” 由于租金下降，抵押贷款成本上升，负现金流令投资者望而却步。与此同时，公寓市场的库存量很大，严重影响了新建公寓市场，因为在库存量有限的情况下，买家倾向于选择预建公寓。
Hildebrand说，这已导致十多个公寓项目被取消，随着越来越多的建筑商进入破产清算程序，预计2025年被取消的项目数量会越来越多。“希尔德布兰德说：“这是（自20世纪90年代以来）这一代人所经历的最大规模的住房调整。”“从2026年起，市场将面临巨大挑战。”
当供应在不久的将来受到限制时，开发商恢复公寓项目的条件将再次成熟——需求将再次增加，价格也会随之上涨。但在此之前，开发商不能让项目闲置。为了生存，一些开发商转而开发出租房。Hildebrand说，Urbanation统计了14个在2024年被正式取消的项目（2806个单元），但其中6个项目（1434个单元）被转为专门建造的出租房。
激励措施有助于专门建造租赁公寓。开发商必须预售约70%至80%的公寓单位，才能获得开始建设的资金，但由于投资者在观望，等待条件改善，这种情况不太可能发生，这导致一些开发商陷入僵局：是继续持有公寓大楼，等待市场好转，还是转向租赁单位？
这就是房地产开发商Vikas Soota的两难选择。他有两个密西沙加公寓项目正在筹备中，一个是10层，另一个是9层。这两块地原本被另一家开发商规划为叠层联排别墅，但当该计划失败后，Soota介入并将这两块地重新规划为中层公寓。但看到预售公寓市场的状况，Soota考虑改建专门的出租房。
“他说：“在这种环境下，市场已经明显放缓。”“这不一定是坏事，市场已经过热，我们需要降低温度。” 但这也带来了不确定性，如果没有足够的预售来支持公寓大楼的建设，公寓项目的可行性就会受到影响。这就是为什么三级政府都在提供激励措施，让私人开发商转向租赁住房。虽然对预建单位的需求不高，但住房需求仍然很大，尤其是在多伦多这样的市场，高昂的购房成本导致居民租房时间更长。
2024年11月，多伦多市议会批准了一项计划，支持在该市新建2万套出租房。激励措施包括推迟开发费用、减少房产税，以及免除经济适用出租房的税费。迄今为止，已有17份申请获得了该市奖励措施的批准，其中包括2,000多套经济适用出租房和6,100套专门建造的出租房。
在密西沙加，对于专门建造的出租公寓中的家庭大小（三居室）单元，可减免100%的开发费用（开发土地或建造建筑物时向市政府缴纳的费用）。该激励措施适用于在2026年11月前准备开工并获得建筑许可证的住房项目。该市还呼吁皮尔区为新建的专用租赁住房减免高达35%的房产税。
Soota说：“这些变化让我们认真地将专门建造的出租房视为一种可行的选择。” 专门建造的出租房需要通过养老金计划、上市公司、高净值投资者等机构投资者获得股权，并从银行贷款，而公寓则主要依靠预售获得资金。
“过去，专门建造出租房的工作很繁重，但现在我们有了一个很好的合作伙伴——市政府来支持我们。”Soota说：“这是一个令人兴奋的机会。”他们最终在原本是公寓楼的地方经营租赁业务。
并不是所有的开发商都能转向专门的租赁业务——建造公寓楼的利润更高，而且并不是所有的开发商都想长期成为房东。不过，有些开发商在项目接近完工时，很难卖出剩余的20%至30%的单元，他们将这些单元出租，直到市场再次升温。
Daniels Keelesdale就是这样一个项目，该项目占地12英亩，位于Keele Street和Eglinton Avenue交汇处，主要开发公寓和联排别墅。目前已经购买了400套住房，还有几十套可供出租。
“与当今市场上的许多开发商一样，我们正在通过探索所有可用的选择来适应当前公寓行业的放缓。”在短期内，我们将提供部分存量房作为出租房，同时继续致力于实现我们对开发项目的长期愿景。”丹尼尔斯公司（The Daniels Corporation）合伙人Don Pugh在给媒体的一份书面声明中说：“这种做法可确保这些住宅在市场稳定时有人居住并为社区服务。”
这些单元将及时出售。租户也有机会通过丹尼尔斯公司的房屋投资计划（HIP）自己购买单元房，该计划允许租户每月积累500加元的HIP资金，最多可积累25,000加元，用于购买丹尼尔斯公司建造的房屋。
房地产开发商时代集团的总法律顾问Hessam Ghadaki说，开发商将自己的单元房出租，然后再逐步出售的情况越来越多。
“他们最终在原本是公寓楼的地方经营租赁业务”。
对于加达基来说，他多年来一直在开发公寓和专门建造的出租房，最近在政府出台激励措施后，他抓住机会建造了更多出租房。在预售处于极低水平的时候，这样做的决定对他的公司大有裨益，同时也说明了过度依赖投资者来建造住房的危险性。
他补充说，开发商不应该转而只建造专门的出租房，因为与公寓相比，建造出租房需要更多的资产，但销售已成为一个限制因素，而专门的出租房是几十年的资产，在经济动荡时期可以提供稳定性和长期性。
“他补充说：“现在除了使投资组合多样化，别无他法。”
转自新趋势地产多房网
