美国楼价下滑、信贷收紧及断供数目增加，令美国楼市陷入深不见底的恶性循环。最近更有房屋数据显示，连部分最优质的按揭业主，也面临断供压力，他们的按揭拖欠速度，更远超次按。
由于优质按揭佔全美按揭总数八成，一旦这类按揭恶化，美国按揭市场势将再出现大震盪，经济復甦更将遥遥无期。
标普下调优质按揭债券评级
上周，评级机构标準普尔调低248种在07年上半年发行的美国优质按揭债券投资评级，加剧市场对按揭市场前景忧虑。儘管目前优质按揭断供率仅为0.25%，但根据瑞信及房屋数据供应机构Loan Performance数据，优质按揭业主拖欠速度为去年的3倍，远超质素次一级的Alt-A按揭，以及最差一级的次按。其中，优质大额贷款(jumbo loan)最近备受市场关注。
美推新措施盼纾压力
大额贷款就是超过常规贷款(conforming loan)上限(目前为72.9万美元)的贷款，这类贷款风险较高，故利率较高，通常用于购买豪宅。大额贷款在加州和佛州最盛行，佔总数一半，但上述两州自06年以来，楼价已下跌逾20%，收楼宗数也急升4倍，这类贷款也因此受到极大冲击。Structured Portfolio Management行政总裁Don Brownstein表示，理论上，优质大额按揭业主的资产，要比次按业主多，但楼价下跌侵蚀前者资产，令他们继续供楼及寻求再融资的意欲和能力大减。
为安抚市场情绪，美国证券业与金融市场协会(SIFMA)周四决定，允许房利美与房贷美有限度利用大额贷款按揭，去进行融资(条件是打包出售的按揭资产不超过总按揭资产的10%)，此举加大了大额按揭资产在市场的流动性，既有效拉低其息率，对业主有一定助帮，又可增加“两房”大额贷款融资能力，稳定市场情绪。
“优按”损失恐比次按多3倍
优质贷款拖欠情?恶化，说到底还是楼价暴跌的问题。据最近公布的S&P/Case-Shiller楼价指数，5月份加州、内华达州及佛州大都会楼价按年跌幅为全国之最(图)，拉斯维加斯楼价更是暴跌28.4%。投资经理Thomas Atteberry说﹕“次按只是冰山一角。优质按揭造成的影响，将大大超越次按。”美国按揭市场规模达10万亿美元，其中大额按揭佔1万亿美元。
华尔街金融机构资产负债表中，持有的优质按揭资产远多于次按资产。其中部分公司的第2季业绩表示，信贷风险正从次按市场转向优质按揭市场。有专家甚至预计，优质按揭造成的损失，恐是次按损失的3倍，今夏到明夏间引爆新按揭资产危机的机会，较去年更要严重。
来源:明报
