“红五月”落空
时至今天，2008年已经过半。用“水深火热”来形容厦门的房地产业，恐怕一点也不为过。
众所周知，房地产市场的成交量既是市场表现的重要指标，又是影响房价的重要因素。按一般规律，成交量的放大，往往伴随着价格上涨，反之亦然。2008年1-5月厦门市房地产市场成交量的急剧萎缩，预示着厦门的房价不久也将随之下调。因为按一般规律，“量为先声”——成交量持续萎缩，降价随之即来。至于幅度大小，则与开发商和消费者的心理博弈有关。
2008年1-5月商品住宅销量同比下降60.38%%，厦门的楼市并没有迎来开发商所期待的“回暖”。按照房地产业多年的经验，5月的销售状况基本上就能判断一个项目本年度的销售状况，今年的楼市只能用“惨淡”来形容，“红五月”的期待最终落空。
在今年信贷政策尚未放松的情况下，厦门未来楼市的走向将会如何呢？
新闻背景
厦门市国土资源和房产管理局数据分析显示，从去年11月开始，厦门的一手商品住宅成交量连续4个月直线下降，从去年11月的30.80万平方米一口气下降到今年2月的3.13万平方米，成交量几乎见底。直到今年3月起，一手商品住宅的成交量才开始略微回暖，目前虽已连续上升3个月，但从数据上看，市场仍然十分低迷。另一组统计数据显示，2008年1-5月全市商品房总销量为84.92万平方米，同比下降54.29%%；商品住宅销量为42.54万平方米，同比下降60.38%%。
现状
新开楼盘暗降价格房产中介门可罗雀
小张是海沧区某楼盘售楼处的工作人员。去年这时候，她经常接到亲朋好友的电话，托她预订房子，最高时每月可以拿到几万元的提成。而今年来，楼市低迷，她有时一个月都卖不出一套，只能拿几百元的底薪。
早报记者近日走访厦门多处楼盘发现，看房人十分稀少。一些正在销售的楼盘，虽然销售表上各套户型显示已被订，但记者通过厦门市房地产交易信息网查询后发现，实际销售与之并不相符，“猫腻”太多。
“惨淡”的销量让厦门的房地产开发商“费尽心思”，除了打折幅度从9.9折扩大到了8折外，也有以“买房送车位”、赠物业费等手段暗降价格。不少楼盘推出所谓的限量特价房。甚至有些楼盘，在厦门人居展期间承诺，凡客户认购均可享受9.8折的购房优惠。
房地产开发商的这些举措非但没能增加销售，反而强化了购房者持币待购的心态。
这种观望情绪，同样也蔓延到了厦门的二手房市场。位于老市区思北的源昌国际城下，由于聚集着故宫裕景、源昌国际城、香港广场、东方时代广场和华侨海景城等高档楼盘，整条街上密布着房地产中介门店。不知是由于天气太热的原因还是生意惨淡的缘故，门店里也都没几个人，显得很清淡。早报记者一走近，立即有两三家中介的人围过来，热情得让人感叹消费者原来还是上帝。
分析
信贷紧缩囤地房企资金压力巨大
今年1月7日，国务院下发了《关于集约利用土地的通知》，要求各地在6月前上报闲置土地情况。对于闲置2年的将收回，闲置1年的加收20%%的土地闲置费。
在金融信贷一再紧缩、需求锐减的情况下，土地储备可能转变成为企业的包袱。如果说国贸、建发等上市房地产公司能够通过股市融资，大型国有开发商能够得到银行的特别资金支持，那么，那些资本原始积累较少，盲目囤房囤地的厦门众多民营开发商，或许就将成为这一轮宏观调控的“祭品”。
2006年下半年、2007年疯狂拿地的房地产企业，把所有的钱和银行贷款拿去作为拿地的首付款。由于拿到的土地到2008年上半年还不具备销售条件，并没有形成可以在市场上销售的房子，将面临很大的资金压力。
房地产行业归根到底是资金密集型企业。与其说房价是由供求关系来决定，不如说房价最终由资金情况来决定。“要现金，不要利润”，快速回笼资金，已经成为厦门很多开发商的共识。
但现实是残酷的，去年排队给开发商送钱的厦门各大银行今年可“跑得比兔子还快”。厦门市国土资源和房产管理局的统计显示，今年1-5月，全市房地产抵押（按揭）贷款累计金额为42.24亿元，同比下降48.33%%。其中商品房贷款36.89亿元，同比下降42.97%%，占总贷款金额的87.32%%；用土地使用权和在建工程进行抵押的开发贷款累计值为51.47亿元，同比下降49.09%%。
据了解，面对国家日益紧缩的货币政策，也有开发商试图通过上市融资方式解决资金困难。总部在厦门的宝龙集团已经向联交所递交了上市申请，但人算不如天算，6月初上市的河南建业地产，上市一周后股价下跌接近1/4，受此影响，宝龙地产只好推迟在港上市了。
市场传言，这两年在厦门房地产市场高价抢地，混得“风生水起”的某知名房地产开发商，已陷入资金困境。不但去年拿的某块高价地土地出让金欠缴，而且正忙着四处出击，拟割肉转让厦门市区某块黄金宝地。
观点
断腕自救开发商不再“夜郎自大”
日前，中国人民银行行长周小川在美国纽约表示，为了对付上调燃油价格可能会加剧通货膨胀的局面，央行可能会制定“更有力”的政策。何谓反通胀政策？说到底，一是继续紧缩银根，二是提高利率。不管采取哪一个措施，其结果只有一个，就是房地产需求将进一步萎缩，房价将大幅下跌。
国泰君安日前发布报告称，2008年中国房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的两倍。在此形势下，对于下半年厦门的房地产市场的走势，房地产业内亦普遍持谨慎观望态度。
投资于厦门某房地产开发商股权的上海某房地产投资私募基金的张经理表示，厦门大部分的开发商都没有经历过一轮完整的房地产牛、熊市周期。近来，全国几乎所有主要房地产市场都不可避免地进行主动的调整。在这种情况下，厦门的开发商不要再“夜郎自大”了，要勇于“壮士断腕”，以价格换销量，早点降价回笼资金避过寒冬，进行自救。
职业房产投资者薛先生认为，未来厦门的房价可能有两种走势：一种是通过价格向下的大幅调整来迎合市场的需求，成交量见底反弹；二是价格继续保持高位运行，但调整的时间将会比较长。
来源:台海网
