自住房（Principal Residence）
房产是CRA规定的taxable property之一，卖房的话升值是要作为capital gain纳税的，增值部分50%纳入当年收入。principal residence是给每个加拿大家庭的房产升值税收减免。即升值部分不需要交税。每年可以指定一套作为升值部分免税。
以下条件必须满足：
- 你和(或）你的老婆孩子在一年内在该房子里住过一段时间。
- 你和（或）你的老婆拥有这套房产，该房产可以在境外。
- 你是加拿大税务居民（非居民没有这项优惠）。
另外，有些家庭，房屋在自住的同时，还有将一部分出租或者用于办公的情况，如何判断是否符合自住房的条件呢？
根据加拿大税务局给出的规定，房屋必须满足以下全部条件才可被视为自住房：
- 房屋主要用途为居住，以取得收入为目的的只是次要用途。换成人类语言就是说房屋用来赚钱的部分，面积不能超过50%。这里用来赚钱的部分不仅指出租给他人居住，也包括屋主自己或者出租给他人作为商业经营活动使用，比如用房屋的一部分办公并申报home office deduction。
- 房屋构造没有改变。也就是说，房屋构造上还是适宜居住的居民住房，而不是改成了厂房或办公室等。
- 房屋从未计提折旧。这一点需要注意的是，房屋从未计提折旧，并不代表部分出租的房屋里面就没有折旧可以提。房东给房客专门购买的固定资产，比如仅供房客使用的家具、电视、冰箱等固定资产，是可以提折旧的，但是一定要保留好所有票据，年底个人报税的时候一并提供给会计师。
自住房变出租房也要进行“自住房出售申报”
自住房变出租房，要怎么处理？房屋成为出租房那年，叫change of use, 税务角度视为你当年卖掉了房产，又以卖价买回。所以，即使变为出租房，也要按自住房出售申报，并不只是实际意义上“出售”的房屋才需要申报。
自住房出售（用途变更）申报
2016年10月3日，加拿大政府规定一切自住房出售都要申报。也就是说当你出售或者打算出售（比如开始把房屋放到交易网站上挂牌的时候）就要在当年报税的同时申报出售自住房。
举个栗子，A先生和A太太夫妇分别按50% 的比例联名买了一套townhouse，两个人都是加拿大的税务居民，并且这套住房一直以来是他们的主要住房。2016年A夫妇看上了一套学区附近的独立屋， A太太查了一下银行账户和家庭年收入，掐指一算发现自己不差钱，和A先生商量之后决定买下独立屋，之前的townhouse全部用于出租。2016年10月A夫妇搬进了大房子，并且把townhouse挂到网上出租。2017年1月1日，房客入住。于是问题来了，A太太要如何申报这套townhouse呢？
是否需要申报：
是否发生了change of use? 是的，townhouse从自住房（principal residence）变成了出租房（Rental property），A夫妇是需要申报自住房出售的。
确认申报时间：
A夫妇是2016年从townhouse搬出的，但是房屋2017年才正式租出去， 那么A夫妇应该申报在2016年还是2017年呢？
从会计和税务的角度我们会建议2016年申报。也就是在2017年4月30日个人税务申报截止日前申报。
首先，townhouse在2016年10月A夫妇搬出去的时候就已经处于待出租的状态，并且，A夫妇的principal residence已经从townhouse变更为新买的house，即使没有实际租出去，它的用途也已经发生了变更。
其次，加拿大政府规定，以一个家庭为单位，只有一套住房可以申报为主要住房。大house的总价值比townhouse高出许多，所以延迟申报税务上并没有什么利益可图，反而有可能会损失一些税务抵扣。比如，如果A夫妇的townhouse从10月1日开始处于可租状态，那么即使他们2017年1月1日才租出去，2016年10月到12月发生的房屋费用也是可以作为出租成本在2016年按比例抵扣的。比如地税（property tax）, 管理费，水电网费，中介费，会计费，广告费，交通费等等。
最后，A夫妇因为每人持有50%产权，所以两个人都要进行申报。
申报需要提供哪些信息
申报信息包括： 出售日期，出售价格，房屋描述。这就是为什么你去找会计师申报的时候，会计会要求你提供卖房的律师文件。
如果忘记申报有没有罚金？
如果以为忘记申报，加拿大政府也不会收罚金，说明你还太年轻。加拿大税务局（CRA）规定，如果2016年你的自住房发生了change of use, 然而你忘记在申报个人税的同时申报自住房出售，你可以随时打电话或写信给税务局补报并且申请调整2016年的个税和福利。同时CRA有可能会收取罚金，罚金金额按应该申报日到实际申报日每月100加币累计，最高不超过8000加币计算。
来源：房大师
